Schroders: il debito immobiliare va preferito al reddito fisso corporate
Anche nelle situazioni di contrazione economica come quella provocata dalla pandemia persiste il fabbisogno di prestiti immobiliari: l'asset class offre rendimenti interessanti con un outlook di mercato quinquennale solido, oltre ad avere garanzia di protezione dai ribassi grazie alla presenza degli immobili fisici
Quello del mercato del debito immobiliare è un lungo percorso iniziato dopo la grande crisi finanziaria del 2009, e che oggi, a oltre un decennio di distanza e dopo la seconda crisi causata dalla pandemia di Covid-19, continua a mostrare ancora grandi potenzialità per gli investitori. Ne è convinta anche Natalie Howard, head of real estate debt di Schroders, per la quale il fabbisogno di prestiti immobiliare persiste anche alle grandi situazioni di contrazione economica.
"È qui", evidenzia l'esperta, "che i prestiti privati garantiti da immobili commerciali sono intervenuti per aiutare a colmare il crescente divario di finanziamento". A fronte di una ritirata di creditori tradizionali, che ha fatto aumentare l'offerta di debito privato, si è assistito però anche a una crescita della domanda, che riguarda gli interessi degli investitori.
"Nell’ultimo decennio", commenta Howard, "le correlazioni tra le asset class tradizionali sono cresciute, soprattutto durante le fasi di maggiore volatilità, facendo incrementare l’interesse per aree di nicchia in grado di offrire fonti di rendimento genuinamente diversificate". Questa è la causa del boom dei private asset, e anche, più nel dettaglio, della crescita del mercato del debito nell'ambito del real estate.
Un settore competitivo, trainato da un outlook positivo: i mercati hanno superato la crisi Covid con tassi di spazi vacanti (la vacancy) ai minimi in molte aree, e se è vero che la crescita degli affitti può risultare debole, è al contempo indubbio che la nuova offerta sia limitata, "a causa della cautela legata alla pandemia, che mantiene incoraggianti le previsioni a cinque anni". Altri fattori, come i flussi di reddito e i premi di illiquidità, rendono inoltre i rendimenti del debito immobiliare più attraenti rispetto al debito corporate con ranking simili, con caratteristiche di rischio favorevoli rispetto a obbligazioni societarie e mercato azionario.
Non finisce qui. "La protezione dai ribassi", elenca l'esperta, "è fornita dall'immobile fisico, da un cuscinetto azionario significativo e da strutture di prestito solide". Le cedole variabili, d'altro canto, limitano la sensibilità dell'asset class ai tassi di interesse. Nel caso si verificasse un default, i creditori possono negoziare direttamente coi debitori, a differenza di quanto avviene coi bond pubblici, e "questo processo diretto può dare un potere di negoziazione maggiore e garantire la possibilità di affrontare proattivamente i problemi quando emergono e prima che diventino rilevanti".
E se proprio il default non può essere evitato, conclude Howard, "i creditori possono rifarsi alle proprietà sottostanti e liquidare il collaterale per recuperare i proprio prestiti". Infine, l'opportunità presentata dal fabbisogno crescente di creditori alternativi può dare vantaggio agli investitori, che possono godere di maggiore controllo della domanda e dinamiche di rendimenti aggiustati per il rischio attraenti. (riproduzione riservata)
