Dubai, con la guerra a rischio anche l’immobiliare. Ecco perché potrebbe scoppiare la bolla (e perché no)

Dubai addio? Dopo il fallito attacco iraniano (intercettati e fatti esplodere missili e droni che minacciavano i cieli emiratini) sono bastati i pochi detriti caduti sull’hotel extralusso Fairmont The Palm a metterne a repentaglio la fama di baluardo di ricchezza e sicurezza. Cosa aspettarsi adesso, specie ai tanti interessati al fiorente mercato immobiliare locale?

I numeri raccontano una crescita vertiginosa della città negli ultimi anni. Secondo i dati di Savills, nel 2025 sono state 200 mila le transazioni di immobili residenziali a Dubai, per un valore complessivo di 125 miliardi, in crescita del 18% rispetto all’anno precedente. Per un appartamento il prezzo medio nel 2025 è stato 443 mila euro, per una villa 1,4 milioni.

Il mercato extra lusso a Dubai che piace agli italiani

Ma da un paio d’anni si è sviluppato anche un mercato extra lusso, con prezzi vertiginosi, intorno a 15-20 mila euro al metro quadro, con punte anche superiori. Diverso naturalmente il tipo di acquirenti, nel primo caso soprattutto investitori che puntano a mettere a reddito l’abitazione, con redditi intorno al 6-7% annuo, dall’altra i super ricchi che acquistano per uso diretto.

Gli acquirenti italiani rappresentano l’8% del mercato di lusso, e solo il 3% del resto, e in generale si piazzano al 7°-8° posto nella classifica degli investitori a Dubai. «Da notare anche che oltre l’80% degli acquisti avviene in genere sulla carta, con consegna delle abitazioni nel giro di 2-3 anni», spiega Claudio Citzia, fondatore di Luxforsale, piattaforma dedicata al mercato internazionale degli immobili di lusso.

«Il tutto però garantito dal fatto che gli acconti vengono via via versati in fondi garantiti da cui i costruttori possono prelevare con l’avanzamento dei lavori». A giustificare il forte numero di acquisti sulla carta è la grande vivacità del mercato del nuovo, che oggi conta ben 400 sviluppatori, locali e internazionali.

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Non solo residenziale, non solo Dubai

Al boom dei prezzi e delle nuove costruzioni nel settore residenziale, nell’ultimo periodo si è affiancato il risveglio del mercato corporate, uffici, hotel, centri commerciali. In aumento infatti le transazioni, come dimostra anche l’arrivo di intermediari internazionali di peso come Savills e Jll: pur garantendo rendimenti interessanti del 6-7% l’anno, i proprietari infatti preferiscono cederli e reinvestire in operazioni di sviluppo che offrono rendimenti del 12-18%, con punte del 20%.

E ancora: a corollario del successo turistico e immobiliare di Dubai sono anche gli investimenti che riguardano gli altri emirati. A cominciare da Abu Dhabi, oggi meta preferita da chi cerca maggiore tranquillità, e soprattutto Ra's al-Khayma, dove sorgerà il nuovo casinò all’interno di un resort di lusso, sviluppato da Wynn Resorts, uno dei più grandi operatori mondiali del settore hospitality e gaming (opera anche a Las Vegas), oltre che hotel a 5 stelle, spazi commerciali e centro congressi.

L’attrattività di Dubai e la percezione del «rischio Paese»

Che ne sarà ora di tutto questo? I fattori del successo di Dubai sono «la percezione di elevata sicurezza, un regime fiscale favorevole e la facilità di fare impresa», spiega Giacomo Morri, docente di real estate alla Sda Bocconi. «Ora molto dipenderà dalla durata del conflitto. Nel breve periodo si potrà assistere a una contrazione delle transazioni: acquisti sospesi, qualche vendita forzata e pressione sui prezzi nei segmenti più caratterizzati da investimento e non da uso diretto».

Per il medio-lungo periodo invece bisognerà capire quanto gli investitori percepiranno il rischio Paese: se questo prevarrà, vedremo «calo della domanda e riallineamento dei prezzi, con effetti simili a quelli post crisi finanziaria del 2008, ma più persistenti».

Probabilmente «l’evento contribuirà a una percezione di un maggiore rischio paese, pur permanendo gli elementi di attrazione che caratterizzano Dubai», aggiunge Morri.

La città, inoltre, era stata inserita in un report di Ubs Real Estate tra le mete a rischio bolla, vista la crescita dei prezzi reali del 50% rispetto al 2021. Il mattone di Dubai «è storicamente volatile e sensibile a flussi e domanda internazionali», sottolinea ancora Morri.

«Un prolungamento del conflitto può rapidamente annullare la componente di domanda speculativa». Per il momento comunque la fiducia tra gli operatori resiste. Secondo Andrew Cummings, head of residential Savills Middle East, «storicamente il mercato immobiliare di Dubai ha attraversato periodi di incertezza globale, spesso seguiti da un ritorno dei driver fondamentali della domanda, sostenuti da solide basi di mercato. I fondamentali di Dubai non sono cambiati e, finora, le transazioni continuano». (riproduzione riservata)