Seconde case, dove sono ancora un affare

Guerra e pandemia, terremoti finanziari, crisi migratoria, emergenza climatica. Di tutto e di più, ma sempre nel segno del peggio. Eppure, il mercato immobiliare italiano resiste, anzi cresce e amplia le sue prospettive, attirando un numero sempre maggiore di investitori stranieri, ennesima riprova che l’investimento nella casa, che sia la prima, la seconda o, nei casi più fortunati, addirittura la terza, resta l’opzione migliore per contrastare l’aumento dell’inflazione. E la stagione turistica ormai alle porte conferma anche nel 2023 la tendenza positiva iniziata dopo la pandemia.

«I prezzi di acquisto di seconde case sia di montagna che di mare registrano un aumento intorno al 3% rispetto all’anno scorso, fino a toccare medie del 4,5% nelle località di maggiore richiesta», dice Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, sottolineando che anche se la guerra in Ucraina ha in parte fermato il flusso turistico proveniente dalla Russia, ciò non ha influito sulla dinamica positiva del mercato. Al contrario, spiega l’operatore, «dalla casa acquistata per passare le ferie si è tornati all’acquisto per investimento, con la normalizzazione dei flussi turistici dall’estero che contribuisce a sostenere la domanda. Anche la componente straniera nelle compravendite e negli affitti è infatti tornata ai livelli pre-pandemia, spingendo in alto le quotazioni, soprattutto nelle località più blasonate». Rispetto all’estate del 2022, i canoni nelle zone turistiche fanno registrare un incremento medio del 2% a luglio e del 2,6% ad agosto, ma nelle località più richieste si va da circa il 4% a luglio al 4,5% ad agosto. Una crescita ben distribuita su tutto il territorio nazionale, in virtù del fatto che l’Italia beneficia di un turismo che attira visitatori da tutto il mondo sia nelle località tipicamente vacanziere, come quelle balneari e montane, sia nelle grandi città. Da Milano, universalmente riconosciuta come capitale della moda e del design, dove negli ultimi anni sono sorti nuovi quartieri dal respiro sempre più internazionale, alle città d’arte come Firenze e Roma.

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Le località più gettonate

In questo contesto, è quindi fondamentale individuare quali siano le località in cui è più strategicamente conveniente acquistare una casa. Logico, dunque, girare il quesito a operatori ed esperti di questo mercato. E se Breglia sintetizza che «la nostra penisola offre occasioni per tutti i portafogli con un ottimo rapporto qualità prezzo nel sud Italia, come nel Gargano con Peschici e Vieste, Maratea in Basilicata e Scalea in Calabria, ma anche sulle coste Abruzzesi, come Alba adriatica e Roseto degli Abruzzi», più articolato è lo scenario proposto da Diego Vitiello, analista dell’Ufficio studi Gabetti, secondo cui l’Italia garantisce svariate opzioni per vacanze di grande pregio e dunque sono tante le località in cui vale la pena acquistare una seconda casa. «Per quanto riguarda il mare, punterei l’attenzione su Liguria e Puglia, soprattutto perché i due capoluoghi, Genova e Bari, per motivi diversi sono destinati a diventare sempre più attrattivi», esordisce l’esperto. Se invece si preferisce il relax, in montagna non si può non pensare alle Dolomiti, patrimonio dell’Unesco, dove nel 2026 verrà ospitata una parte dei giochi olimpici invernali, e in particolare a Cortina d’Ampezzo, mentre per chi ama la campagna, la Toscana è sicuramente il posto migliore per acquistare una seconda casa. Da non dimenticare, infine, la bellezza del paesaggio dei laghi prealpini, da sempre meta turistica internazionale», chiosa Vitiello.

Dal punto di vista degli investimenti immobiliari, secondo Tomaso Aguzzi, ceo di Engel & Völkers Italia, al momento risultano molto attrattive la Liguria, la Toscana, la Sardegna, la Puglia e la zona dei laghi lombardi. «In Toscana i prezzi delle case al mare sono più alti nella zona di Forte dei Marmi e Marina di Pietrasanta, da sempre mete turistiche piuttosto ambite anche a livello internazionale, e inferiori in Versilia, dove prevale il mercato delle seconde case acquistate prevalentemente da connazionali», spiega l’operatore. «Molto apprezzata anche l’isola d’Elba, per la varietà dei paesaggi e il clima mite tutto l’anno. La Sardegna rimane invece tra le località top in Italia per una tipologia di clientela che può spendere molto, in particolare sia in Costa Smeralda sia nella zona di Pula nel Sud dell’isola. In alcune aree, come Porto Cervo e Porto Rotondo, i prezzi esulano dalla semplice trattativa commerciale: è il caso di ville di lusso il cui target è costituito in gran parte da vip e ricchi acquirenti stranieri». Anche Aguzzi segnala poi come molto interessanti la Puglia e la Liguria: «Nella prima, è molto apprezzata dalla clientela italiana la penisola salentina, con le sue spiagge dal mare cristallino, mentre Ostuni e Polignano a Mare spiccano tra le località preferite dagli acquirenti internazionali; nella seconda, invece, sia la zona di Levante che quella Ponente richiamano ottimi investimenti, in quanto i prezzi al mq negli ultimi anni sono rimasti stabili e alcune mete come Alassio, Sanremo-Imperia, Santa Margherita-Portofino, Sestri Levante e Portovenere sono sempre molto gettonate». Per quanto riguarda i laghi lombardi, infine, il manager conferma che attraggono molta clientela internazionale, soprattutto in alcune zone top, quali Desenzano del Garda e il Lago di Como, dove la famosa villa di George Clooney continua a fungere da richiamo per molti investitori.

Non si discosta troppo la visione di Dario Castiglia, ceo & founder di Re/Max Italia, che in riferimento alle località squisitamente turistiche, segnala prima di tutto città di mare come Genova a Bari, a cui aggiunge il Salento, la Sicilia con Taormina e Siracusa, la Sardegna con Porto Cervo e la zona della Versilia in Toscana. «Proprio in Toscana», sottolinea, «sono ormai un evergreen le colline del Chiantishire, che da anni attraggono stranieri che acquistano immobili di pregio sia per uso personale sia per dar vita a strutture ricettive come B&B di charme». L’interesse per investimenti immobiliari tocca però anche città universitarie come Bologna e turistiche come Venezia, dove vengono acquistati immobili da mettere a reddito sia per affitti a studenti sia per short rent legati al turismo mordi e fuggi. Dinamiche, infine, anche per le aree lacustri: «Il Lago di Como, il Lago Maggiore e il Garda attirano stranieri interessati a investire, che cercano prevalentemente immobili di grandi dimensioni», conclude Castiglia.

Relativamente alle località di mare, Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa, segnala il buon andamento dei prezzi dell’Emilia-Romagna (+2,5%), del Lazio (+5,8%) e del Veneto (+5,6%), e che sul fronte lago è sempre il Garda ad avere la meglio, con i valori in aumento del 4,2% grazie alla forte domanda di acquirenti provenienti dall’Europa dell’Est. Tra le località interessanti, cita poi Sanremo, che grazie anche al Festival e a un clima costantemente temperato consente una buona domanda di locazione per tutto l’anno. «In Veneto, continua il trend positivo di Jesolo, dove sono in corso interventi di sviluppo immobiliare e si investe in eventi culturali per attirare turisti e cercare di destagionalizzare le presenze», aggiunge Megliola. «Mentre in Puglia continua lo sviluppo di Santa Maria al Bagno, che non ha ancora i prezzi e i servizi di Gallipoli, ma dove si valutano nuovi sviluppi immobiliari, che stanno attirando acquirenti inglesi. E buone prospettive offrono anche Monopoli e Polignano a Mare, che hanno un turismo importante che si riversa sia sulle coste sia nelle campagne». Da non dimenticare infine secondo l’analista di Tecnocasa, che vanno sempre bene la riviera romagnola, con Riccione, Milano Marittima e Cervia, così come la costiera amalfitana e quella cilentana, mentre tutte le località sul lago di Garda sembrano in questo momento interessanti grazie una domanda elevata e un’offerta relativamente bassa.

Dove conviene comprare

Per Tommaso Aguzzi, tra le zone destinate a rivalutarsi maggiormente ci sono Umbria, Marche, Val d’Aosta e Sicilia. Nelle prime due, i borghi storici e il buon cibo trainano il mercato delle seconde case per molti connazionali, mentre la Val d’Aosta viene scelta sempre di più come meta estiva da famiglie con bambini che cercano relax e la possibilità di fare lunghe escursioni, ma hanno anche bisogno di servizi efficienti. La Sicilia, invece, dove Taormina resta una delle località più amate dalla clientela sia nazionale sia estera, è diventata ancora più popolare grazie alla serie televisiva White Lotus, ambientata nel magico scenario di Villa Tasca, a Caltagirone.

Dalle analisi effettuate dal Centro Studi di Re/Max emergono invece alcune tendenze legate alle diverse tipologie di turismo, a partire da quello più tradizionale, che porta l’interesse degli investitori verso la zona di Porto Venere in Liguria, la marina di Pisa in Toscana e Cervia e dintorni in Romagna. «In queste località», segnala Dario Castiglia, «i progetti edilizi sono limitati dalla geografia e quindi l’offerta è destinata a non aumentare in modo sensibile, cosa che dovrebbe avere effetti positivi sugli immobili, già soggetti a una domanda in continuo aumento. Queste aree, inoltre, beneficiano di un turismo consolidato, che rende l’investimento sicuro nel tempo, garantendo rendimenti stabili». Il costante aumento del turismo enogastronomico sta invece richiamando ulteriori investimenti in Toscana e Piemonte, dove le province più attrattive sono Siena, Firenze e Asti, in cui sono molto ricercati casali e cascine da ristrutturare. «Un trend relativamente nuovo in ambito turistico è poi quello legato al benessere», continua il ceo di Re/Max: «Non solo terme e Spa, ma anche agriturismi e strutture a volte anche volontariamente isolate dai contesti urbani. Un approccio al tempo libero che trova ulteriore linfa nella sensibilità green che molto villeggianti stanno manifestando». Si tratta di una forma di turismo che in zone come la Toscana è già a uno stadio più avanzato, ma che esprime interessanti potenzialità anche nel Centro e Sud Italia, dove ci sono territori ancora poco sviluppati dal punto di vista infrastrutturale. Un elemento, quest’ultimo, che potrebbe costituire un vantaggio, in quanto offre l’opportunità di fare investimenti immobiliari forse più rischiosi, ma con capitali inferiori, che possono però assicurare buoni rendimenti nel medio periodo.

Dal canto suo, Diego Vitiello, insiste sulle nuove e diverse progettualità che stanno trasformando Genova e tutto il territorio della riviera di Ponente e di Levante in una realtà ai molteplici spunti d’interesse. «La costruzione del Terzo valico, per esempio, permetterà l’arrivo della linea ferroviaria ad alta velocità», dice l’analista di Gabetti, «mentre la rigenerazione del waterfront di Levante consentirà l’insediamento di importanti stakeholder internazionali». Il Gruppo Gabetti stima che questo processo di potenziamento infrastrutturale e di rigenerazione urbana avrà un impatto positivo sulle quotazioni residenziali, che vedranno una crescita intorno al 30% nei prossimi 10 anni, rendendo la città e le sue aree costiere limitrofe un ottimo investimento a medio-lungo termine. Per quanto concerne la Puglia, invece, Vitiello evidenzia un boom negli acquisti delle seconde case cui si sta assistendo negli ultimi anni, al punto che alcuni la definiscono «la nuova Sardegna». Anche a Bari è in corso un processo di rigenerazione urbana e del centro storico che ha portato a un incremento dei valori immobiliari. Acquistare una seconda casa a Bari significa dunque inserirsi in un contesto che sta vivendo un momento di rinascita, il cui valore nel medio-lungo periodo è destinato a crescere.

Caratteristiche e servizi

Al mare una vista panoramica e la discesa alla spiaggia. In montagna la prossimità alle piste da sci e la disponibilità di aree per il deposito delle attrezzature sportive invernali. Al lago e in campagna la piscina. Ovunque, la presenza di uno spazio esterno e, possibilmente, la vicinanza a strutture sanitarie e a un centro abitato, soprattutto per le attività serali.

Sono questi, secondo gli esperti di mercato, gli atout principali ricercati in una casa vacanza, sia da chi vuole comprarla per uso proprio o per metterla a reddito sia da chi intende affittarla per periodi più o meno lunghi. Ma solo i principali, appunto, perché poi non mancano richieste più specifiche. La clientela estera, per esempio, agogna la privacy, e pretende di poter godere di un tramonto vista mare dal proprio giardino o terrazzo al riparo da occhi indiscreti. Così come sempre più indispensabili sono le infrastrutture tecnologiche, giacché una connessione internet perfettamente funzionante è considerata necessaria sia da chi vuole poter conciliare le vacanze con il sempre più diffuso lavoro da remoto sia, per ragioni tutte loro ma che non vanno mai sottovalutate, dalle giovani generazioni.

Poi ci sono le caratteristiche degli immobili, che a loro volta possono variare a seconda della clientela. Una tipologia che non perde mai la sua attrattività è naturalmente l’appartamento di pregio, così come la villa dotata di tutti i comfort che contrassegnano l’eccellenza. Il comparto luxury, per altro, non teme il rincaro delle materie prime e dell’energia, né l’aumento dell’inflazione e dei tassi d’interesse. Non a caso, da sempre i casali, le ville e le dimore storiche rendono l’Italia attrattiva agli occhi degli stranieri. Per chi se lo può permettere, dunque, l’investimento più redditizio rimane quello sulle top properties, collocabili facilmente in short rent quando non se ne usufruisce.

Più in generale, gli immobili devono essere nuovi o ristrutturati e ad alta efficienza energetica. Cresce infatti la tendenza a dare priorità al tema del green, quindi alla scelta di case a basso impatto ambientale. Fondamentale poi la presenza di un ampio giardino e di tutti i comfort abitativi interni, come una Spa, una palestra o una piscina privata. Nelle località di mare o di lago, infine, vengono prediletti gli immobili con molo privato per l’attracco di imbarcazioni. Dovunque si trovi, però, la casa vacanza è davvero tale se è dotata di un numero di posti letto superiore a quello dei familiari, in modo da poter accogliere ospiti di passaggio, e di ampi spazi esterni.

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Investire nelle città d’arte

Oltre alle località turistiche, ci sono diverse città d’arte in cui oggi comprare un immobile per metterlo a reddito si presenta come un’opportunità d’investimento particolarmente attrattiva. È questo l’ambito operativo di Italianway, innovativa prop-tech del settore turismo-hospitality, attiva sul mercato italiano degli affitti brevi con 3.200 immobili collocati soprattutto nelle grandi città. E a Marco Celani, ad di Italianway e presidente dell’Associazione italiana gestori affitti brevi, Patrimoni ha chiesto se questo sia un momento favorevole per l’investimento immobiliare nell’ottica della messa a reddito. «Dipende dall’obiettivo dell’investitore. I prezzi al mq delle abitazioni vecchie sono stabili o in costante diminuzione a seconda della località», risponde Celani, spiegando che oggi il valore delle case cresce nelle città a demografia positiva come Milano o Bologna, dove è quindi consigliabile investire per la rivalutazione dell’asset, mentre rimane stabile o scende nei centri storici, dove però si possono riscuotere rendite interessanti quando la capacità di attrazione turistica è importante. «Per guadagnare tramite gli affitti brevi conviene quindi investire a Roma, dove i prezzi sono alti ma la redditività sostiene l’investimento, o in città come Napoli e Palermo, in cui invece sono bassi e la rendita è resa interessante dalla prospettiva di una loro crescita in virtù della capacità di attrazione del turismo estero», continua l’ad di Italianway, sottolineando come siano assolutamente da evitare in questo momento investimenti in piazze come Venezia, che vedrà una perdita di valore del patrimonio immobiliare in seguito alla possibilità per il comune di applicare restrizioni al turismo, o Firenze, per una certa ostilità nei confronti degli affitti brevi e per la scarsa attrattività generale al di là del segmento studenti.

Quanto alla tipologia dell’immobile, l’operatore ritiene che i turisti estivi cerchino sempre di più gli spazi, quindi case grandi, possibilmente con giardino, meglio se provvisto di barbecue, amache, salottini da esterno, tavoli, giochi per bambini. L’aria condizionata è obbligatoria, così come un wi-fi funzionante. Ma il vero salto di qualità è offerto dalla piscina, soprattutto se a uso esclusivo. Determinanti, infine, sono anche gli arredi, la qualità dei letti e il fatto che in generale le case siano state pensate per il viaggiatore che ospiteranno.

Articolo tratto dal numero di maggio di Patrimoni