Rischio bolla immobiliare? Ecco perché Milano non corre pericoli ma preoccupano Dubai e Madrid
Secondo l’indice Ubs Global Real Estate Bubble, che analizza i prezzi delle proprietà residenziali in 21 grandi città del mondo, sono a basso rischio bolla Londra, Parigi e Milano. Fuori dell’Europa, Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo rientrano nella stessa categoria
Rischio bolla per il mercato immobiliare milanese? Nello scenario globale del mercato immobiliare, Milano si distingue per la sua stabilità. Secondo il Global Real Estate Bubble Index di Ubs, il rischio bolla dei prezzi delle abitazioni resta contenuto nel capoluogo lombardo, in linea con metropoli come Londra e Parigi. Una fotografia che contrasta con quanto rilevato in città come Miami, che registra il rischio più elevato tra le 21 analizzate, o Tokyo e Zurigo, dove le valutazioni immobiliari appaiono fortemente tese.
Il report di Ubs valuta il rischio bolla attraverso un’analisi comparativa dei prezzi reali degli immobili residenziali, della crescita del credito, dei tassi di interesse reali e di altri indicatori economici. A fronte di un rischio elevato a Miami, seguono a distanza città come Los Angeles, Ginevra, Amsterdam e Dubai. Quest’ultima, insieme a Madrid, ha accusato l’incremento più marcato del rischio rispetto all’anno precedente.
Milano trainata da domanda estera e investimenti
In particolare in Italia, Milano continua a rappresentare il mercato più costoso del Paese, sostenuto da una domanda estera in crescita, da una base economica locale robusta e da importanti investimenti infrastrutturali. Nonostante questo, Ubs rileva un lieve calo dei prezzi in termini reali (cioè al netto dell’inflazione) dalla metà del 2024, con una performance inferiore alla media nazionale e al mercato degli affitti.
A sostenere questo andamento, secondo gli esperti, contribuiscono le aspettative legate alle Olimpiadi invernali e, nel medio termine, potrebbero influire positivamente anche l’eventuale calo dei tassi sui mutui e un ritorno alla crescita demografica. Lato offerta, invece, le restrizioni normative e la diminuzione degli incentivi per le ristrutturazioni potrebbero limitare la disponibilità di immobili, contribuendo a tenere i prezzi su livelli elevati.
Il caso Madrid e l’eccezione Dubai
Il mercato globale mostra in media segnali di raffreddamento secondo gli esperti, con un calo del rischio di bolla per il terzo anno consecutivo. Ma alcune città rappresentano delle eccezioni. Dubai e Miami, in particolare, hanno registrato una crescita dei prezzi reali pari al 50% negli ultimi cinque anni. Seguono Tokyo (+35%) e Zurigo (+25%). Madrid si distingue per un balzo del 14% su base annua, la crescita reale più marcata tra tutte le città analizzate nel 2025. Una dinamica che, secondo Ubs, va osservata con attenzione, dato il rapido incremento del rischio registrato.
In controtendenza, città considerate ad alto rischio nel 2021, come Francoforte, Parigi, Toronto, Hong Kong e Vancouver, hanno vissuto una contrazione dei prezzi reali vicina al 20%, soprattutto in risposta all’aumento dei tassi di interesse avvenuto negli ultimi anni. Le città con fondamentali più equilibrati, invece, hanno visto un calo più contenuto, intorno al 5%.
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Il ruolo delle politiche monetarie e del debito pubblico
Il contesto economico attuale, caratterizzato da tassi progressivamente più bassi, spinge la domanda verso gli asset immobiliari. In questo scenario, l’investimento sul mattone resta uno degli strumenti più ricercati per ottenere rendimenti positivi, soprattutto in periodi di elevata inflazione o di debito pubblico crescente.
Secondo le previsioni, le principali banche centrali dovrebbero continuare a ridurre gradualmente i tassi d’interesse quest’anno e il prossimo. In parallelo, l’offerta di nuove abitazioni nei grandi centri urbani rimarrà rigida, contribuendo a sostenere le quotazioni immobiliari, almeno nel breve e medio termine.
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