Perché i proprietari di immobili preferiscono affittare ai ristoranti

I proprietari di immobili hanno a lungo considerato i ristoranti come affittuari ad alto rischio, data la loro elevata probabilità di fallimento. Tuttavia, con sempre più americani che scelgono di mangiare fuori casa, il settore della ristorazione sta emergendo come il segmento più promettente del mercato immobiliare commerciale.

Lo scorso anno, i servizi alimentari hanno rappresentato oltre il 19% di tutti i contratti di locazione al dettaglio, raggiungendo il livello più alto per qualsiasi categoria dal 2007, anno in cui la società di dati CoStar Group ha iniziato a monitorare questa statistica. Questa crescita riflette l’aumento del tempo e dei soldi che gli americani trascorrono e spendono nei ristoranti, che spaziano dai locali di alta cucina alle catene fast-casual. Gli analisti attribuiscono questo trend all’alto tasso di occupazione, all’aumento degli stipendi, alla crescente diffusione della «cultura del cibo» e alla tendenza dei millennials di sposarsi e avere figli più tardi rispetto alle generazioni precedenti. Inoltre, le persone che vivono da sole sono meno propense a fare la spesa rispetto alle famiglie.

Finita la crisi per la pandemia

Questa situazione è molto diversa dalle difficoltà affrontate durante la pandemia, quando decine di migliaia di ristoranti hanno dovuto chiudere definitivamente. Adesso, quattro anni più tardi, il vivace mercato delle locazioni dei ristoranti ha contribuito a ravvivare il mercato immobiliare commerciale al dettaglio, portandolo a una delle sue migliori performance degli ultimi anni. «È stata sicuramente una sorpresa», ha commentato Brandon Svec, National Director of US Retail Analytics per CoStar. «Senza questo trend, non avremmo assistito a un recupero così solido nel settore al dettaglio».

Lo scorso anno, in media, le famiglie hanno speso quasi il 53% del loro budget alimentare per consumare cibo fuori casa, una percentuale record, in aumento del 10% rispetto al 2003, secondo il Servizio di Ricerca Economica del Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti.

Le vendite totali dei ristoranti hanno raggiunto livelli mai vista prima d’ora. L’Associazione Nazionale dei Ristoratori, un’importante organizzazione del settore, prevede che quest’anno supereranno i 1.100 miliardi di dollari, in aumento del 5,4% rispetto al picco record del 2023.

Negli ultimi anni, la spesa per mangiare fuori casa è aumentata costantemente. Nel 2018, le famiglie medie hanno aumentato le loro spese per mangiare fuori casa per la prima volta dal 1997, anno in cui il Dipartimento dell’Agricoltura ha cominciato a monitorare queste statistiche. Sebbene nel 2020 la spesa nei ristoranti abbia subito un brusco calo a causa della pandemia, si è prontamente ripresa con la riapertura dei locali e l’attenuarsi delle preoccupazioni legate al contagio.

Bailey Mack, professionista nel settore dello sviluppo commerciale e residente a Louisville, Kentucky, ricorda che da bambina le cene cucinate a casa erano la norma, mentre i ristoranti erano riservati a occasioni speciali come compleanni o visite di parenti provenienti da fuori città. Da adulta, Mack considerava ancora mangiare fuori come un lusso da concedersi di tanto in tanto. Tuttavia, con l’arrivo della pandemia, tutto è cambiato. Quando i ristoranti hanno riaperto, Mack ha approfittato dell’occasione per incontrare gli amici nel suo locale preferito di hamburger e patatine del quartiere, e ha trascorso serate romantiche con il suo attuale marito in ristoranti indiani e asiatici. «Con l’arrivo degli assegni di stimolo fiscale e la miriade di nuovi ristoranti che desideravo provare da tempo nella mia zona, ho colto l’opportunità di connettermi con le persone attraverso il cibo», ha spiegato.

Il caso Chipotle

Negli ultimi anni, negli Stati Uniti si è registrato un aumento degli affitti e dei tassi di occupazione dei ristoranti. Per esempio, la società immobiliare Pine Tree ha annunciato di aver stipulato nuovi contratti di locazione con ristoranti con affitti superiori anche del 10% rispetto ai livelli pre-pandemici. Chipotle Mexican Grill, una delle catene di ristoranti in più rapida crescita, ha saputo sfruttare al meglio questa tendenza. Lo scorso anno, l’azienda ha inaugurato 271 nuovi ristoranti, segnando il più alto tasso di apertura annuale nella sua storia. Quest’anno, prevede di aggiungerne circa altri 300.

La maggior parte dei nuovi locali di Chipotle sono dotati di corsie per il drive-through, che consentono ai clienti di ritirare comodamente il loro ordine prenotato tramite l’app del ristorante senza dover scendere dall’auto. Chris Brandt, Chief Brand Officer di Chipotle, ha notato che dopo il picco osservato durante la pandemia, le ordinazioni digitali si sono stabilizzate e ora rappresentano circa il 37% delle vendite totali. «Le persone hanno ripreso a recarsi nei ristoranti», ha spiegato Brandt. «Apprezzano la possibilità di personalizzare il proprio ordine», ha aggiunto, riferendosi al processo di preparazione dei burrito.

Per lungo tempo, i proprietari di immobili hanno guardato con sospetto agli inquilini del settore alimentare. Gli investimenti necessari per adattare gli spazi per i ristoranti rappresentano un onere significativo per i proprietari, e spesso le attività in questo settore chiudono prematuramente.

Tuttavia, un aumento delle catene con una solida affidabilità creditizia, insieme ai dati che dimostrano come i ristoranti aumentino il flusso di clienti verso le attività circostanti, ha spinto i proprietari ad essere più inclini a stipulare contratti di locazione con i ristoranti.

«Al momento, è senza dubbio uno dei settori più promettenti all’interno della nostra industria», ha dichiarato Matt Lougee, presidente dei mercati finanziari di Pine Tree. L’azienda ha registrato un incremento annuo del 6% nei volumi di vendita medi tra i suoi locatari di ristoranti fast-casual dal 2019, circa il doppio del tasso storico di crescita.

Negli ultimi anni, l’inflazione e l’aumento dei prezzi hanno sicuramente contribuito a stimolare le vendite nei ristoranti. Tuttavia, Lougee ha sottolineato che la domanda da parte dei clienti è aumentata anche grazie al lavoro ibrido, che offre a coloro che vivono in periferia una maggiore flessibilità nel gestire commissioni e pranzi durante la giornata lavorativa.

Ma i costi sono in aumento

Tuttavia, per il settore della ristorazione non ci sono solo buone notizie. Infatti, l’aumento dei costi della manodopera e degli ingredienti sta mettendo sotto pressione i margini di profitto, specialmente per gli operatori indipendenti. La catena di ristoranti di pesce Red Lobster ha annunciato la chiusura di centinaia di punti vendita dopo aver dichiarato bancarotta, mentre la crescita delle vendite di McDonald’s ha subito un rallentamento a causa della diminuzione della spesa da parte dei consumatori a basso reddito.

Tuttavia, secondo Sara Senatore, analista senior presso Bank of America, le sfide recenti non indicano necessariamente un imminente rallentamento per l’intero settore della ristorazione. I volumi di vendita di McDonald’s sono ancora superiori del 30% rispetto al periodo pre-Covid, e la spesa degli americani nei ristoranti continua ad aumentare.

«Nonostante i venti favorevoli ai consumatori siano ora meno vigorosi, questa tendenza a lungo termine persiste», ha osservato Senatore. «L’industria nel suo complesso sembra essere in crescita».