Ora a Manhattan i cinesi vendono grattacieli

Gli investitori cinesi sono diventati venditori netti di immobili commerciali americani per la prima volta in un decennio, invertendo una tendenza in cui per anni avevano investito decine di miliardi di dollari e contribuito a rilanciare il mercato per gli immobili di alberghi e di altre tipologie.

Assicuratori, conglomerati e altri investitori cinesi hanno venduto immobili commerciali per 1,29 miliardi di dollari nel secondo trimestre, contro acquisti per soli 126,2 milioni di dollari di valore, secondo i dati della società Real Capital Analytics. Per la prima volta dal 2008 gli investitori cinesi sono stati venditori netti per un trimestre.

Ciò riflette quanto sia cambiato l'atteggiamento del governo cinese nei confronti degli investimenti all'estero negli ultimi mesi.

Le aziende cinesi avevano cominciato a razziare immobili statunitensi pochi anni fa, dopo che il governo di Pechino aveva allentato le restrizioni sugli investimenti esteri. Hanno rapidamente lasciato il segno a Los Angeles, San Francisco e Chicago con acquisizioni di alto profilo, tra cui l'acquisto per 1,95 miliardi di dollari del Waldorf Astoria a New York, il prezzo più alto mai pagato per un hotel negli Stati Uniti.

Ora, il governo cinese ha invertito la rotta, reprimendo alcuni tipi di investimenti esteri, tra cui gli immobili, in parte per contribuire a stabilizzare la valuta. Le aziende cinesi come il gruppo di assicurazioni HNA ed il Greenland holding group stanno scaricando sul mercato le loro proprietà per rimborsare il debito e per rispettare le pressioni del mercato e delle autorità di controllo cinesi, secondo gli analisti del settore. "Sono rimasto scioccato", ha dichiarato Jim Costello, vicepresidente senior di Real Capital Analytics. "Hanno veramente ridotto i loro acquisti e aumentato le vendite".

Gli analisti dicono che le crescenti tensioni sul commercio e la sicurezza nazionale tra Cina e Stati Uniti hanno giocato un ruolo nella decisione di uscire. "Il clima immobiliare è stato influenzato negativamente dal clima geopolitico", ha dichiarato David Blumenfeld, partner con sede a Hong Kong di Paul Hastings LLP.

Tra i venditori c’è Anbang Insurance Group, commissariata dall’Autorità di controllo cinese lo scorso febbraio e il cui presidente, Wu Xiaohui, è stato condannato per frode e abuso di potere. Anbang sta valutando la possibilità di vendere alcuni dei suoi hotel negli Stati Uniti. Ma non ha ancora concluso alcun accordo e sta rinnovando il suo acquisto più pregiato, il Waldorf di New York.

"L'azienda è ancora in procinto di rivedere le sue attività all'estero", ha detto Shen Gang, un portavoce di Anbang. "Attualmente non abbiamo uno specifico piano di ottimizzazione degli asset, né un calendario specifico".

Il ritiro da parte degli investitori cinesi potrebbe rallentare ulteriormente la crescita nel mercato immobiliare commerciale statunitense. Negli ultimi 18 mesi il valore degli immobili si è mediamente assottigliato, dopo il forte aumento registrato nei primi anni della ripresa dopo la crisi finanziaria del 2008.

Nel 2015, il gruppo assicurativo cinese Sunshine aveva acquistato il Baccarat Hotel nel centro di Manhattan per circa 230 milioni di dollari, un prezzo che ha valutato l'immobile di lusso a circa 2 milioni di dollari per camera, una delle valutazioni più alte mai effettuate per un hotel.

Gli investitori cinesi avevano le loro ragioni per pagare prezzi più alti. Alcuni top manager dei gruppi acquirenti ritenevano che questi immobili-trofeo conferissero loro prestigio e una spinta alla riconoscimento del loro brand per l’espansione futura, secondo quanto dicono gli analisti. Un certo numero di investitori cinesi ha anche previsto di tenere queste proprietà per diversi decenni, quindi non erano preoccupati per il calo dei prezzi nei principali mercati come New York, gli analisti aggiungono.

Per molte imprese cinesi, questo investimento a lungo termine è stato bloccato dopo che il governo ha iniziato a esercitare pressioni sulle imprese affinché riducessero il loro livello di indebitamento e il rischio di credito nel settore bancario.

Anche se alcune società cinesi sono ora sotto pressione per vendere, la maggior parte delle loro cessioni negli ultimi mesi è stata redditizia. Il governo ha permesso agli investitori di iniziare a vendere immobili che sono aumentati di valore per evitare di perdere la faccia.

Per esempio, all'inizio di quest'anno il gruppo HNA e un partner hanno venduto il grattacielo di 1180 Sixth Avenue a Manhattan (nella foto) alla Northwood Investors per circa 305 milioni di dollari, secondo i dati del gruppo CoStar. Il conglomerato, che ha sede a Haikou, una città nel sud della provincia cinese di Hainan, aveva acquistato una quota del 90% nella torre degli uffici per 259 milioni nel 2011.

Il gruppo HNA ha inoltre recentemente venduto una partecipazione in 245 Park Avenue alla SL Green Realty Corp e quest’ultima avrà il controllo operativo dell'edificio. L'anno scorso HNA aveva rilevato la torre per 2,2 miliardi di dollari. "HNA ha ripetutamente comunicato che avrebbe rispettato una disciplina e molta attenzione nelle sue dismissioni patrimoniali ora che sta riallineando la propria strategia", ha dichiarato un portavoce di HNA. Alla fine dello scorso anno, il gruppo HNA ha stanziato circa 6 miliardi di proprietà da destinare alla vendita, secondo una fonte a conoscenza dei fatti.

Anche i finanziatori cinesi vogliono evitare dolorose ripercussioni di vendite in perdita: “Se si vende a prezzi di saldo, ci perdono anche le banche “ha detto Edward Tse, direttore generale di Gao Feng Advisory Co.