Neanche i milionari possono permettersi la casa a New York. Preferiscono affittare

George Goognin (nella foto), milionario fondatore di una startup fintech, si è trasferito negli Stati Uniti due anni fa dalla Russia. Aveva intenzione di affittare mentre cercava un posto da comprare nella Silicon Valley. Ma dopo una ricerca di case durata mesi, non ha visto nulla che gli piacesse. Così si è mosso. Ha cercato una casa da acquistare a Miami, poi a New York. In ogni tappa è stato frustrato da quella che considerava una mancanza di case adatte alla vendita.

«In termini di rapporto qualità-prezzo, l'offerta è prossima allo zero», ha detto Goognin. Ora sta affittando un appartamento con tre camere da letto in un grattacielo di lusso di Manhattan per circa 19.000 dollari al mese. Goognin fa parte di un gruppo emergente di affittuari improbabili: i milionari. Pur essendo ancora relativamente pochi, sono in aumento gli affittuari milionari negli Stati Uniti, a testimonianza di come il calcolo della proprietà della casa sia cambiato anche per i più ricchi.

Tra il 2018 e il 2022, secondo i dati del censimento Ipums dell'Università del Minnesota analizzati dal Wall Street Journal, la percentuale di famiglie con reddito annuo superiore a 750.000 dollari in affitto è salita al 10,5%, il livello più alto dall'inizio dell'indagine a metà degli anni 2000. Nel quinquennio precedente era dell'8,4%. Per quanto riguarda le famiglie il cui patrimonio netto si è classificato nel primo 5%, la quota di affittuari è salita al 3,7% nel 2022, secondo il Survey of Consumer Finances della Federal Reserve. Si tratta del livello più alto dall'inizio degli anni Novanta.

«È una conversazione divertente che abbiamo con molti dei nostri clienti», che dicono Wow, ho tutti questi soldi e non riesco a trovare una casa, ha detto Ruthie Assouline, co-leader di un team di Douglas Elliman Real Estate specializzato in vendite di lusso a New York e Miami. Il nastro trasportatore delle case che entrano ed escono dal mercato è rallentato drasticamente da quando la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse nel 2022. Da allora i tassi ipotecari sono quasi raddoppiati, lasciando molti aspiranti venditori bloccati sul posto. Negli ultimi mesi l'offerta è aumentata, ma è rimasta al di sotto dei livelli pre-pandemici.

Questa carenza ha spinto i prezzi delle case a livelli record. Insieme, i prezzi elevati e i tassi più alti hanno reso l'acquisto di una casa meno conveniente di qualsiasi altro momento. Secondo un recente studio di Bankrate, in tutte le 50 principali aree metropolitane è più conveniente affittare che acquistare. La crisi di accessibilità economica che ha messo la proprietà di una casa fuori dalla portata di milioni di americani non riguarda certo i milionari. Spesso possono scegliere se affittare o meno. Hanno anche altre strade a disposizione per costruire la propria ricchezza - attraverso il mercato azionario o gli investimenti immobiliari – mentre per farlo molti americani si affidano alla proprietà della casa.

Cambia la matematica della proprietà immobiliare

Ma l'aumento della quota di affittuari milionari segnala un'ampia ricalibrazione nel modo in cui alcuni americani pensano alla proprietà della casa. Anche per i milionari, la questione si riduce in gran parte a un calcolo. Alcuni preferiscono mantenere i loro tcontanti nel mercato azionario e in altri investimenti, se i prezzi delle case e le spese di transazione rimangono alti, così come i tassi di interesse elevati possono ancora essere dolorosi per coloro che non hanno bisogno di accendere un mutuo, ma che preferirebbero farlo per motivi di investimento. Un tempo le banche offrivano tassi ipotecari più bassi sui prestiti jumbo (quelli di valore più alto di mezzo milione di dollari, ndt), ma nell'ultimo anno la situazione si è invertita. I tassi elevati sono un fattore meno importante per gli acquirenti in contanti, ma mantengono il mercato bloccato. Anche altri costi legati alla proprietà di una casa sono aumentati notevolmente. Le imposte sugli immobili sono salite in gran parte del Paese. I premi assicurativi sono saliti alle stelle, soprattutto nei mercati costieri dove spesso si trovano le ville.

La società immobiliare newyorkese Leslie J. Garfield, che si occupa di case a schiera di lusso, da questa primavera ha concluso una dozzina di contratti per affitti che costano 20.000 dollari o più al mese. Si tratta di una cifra «di gran lunga superiore a quella registrata negli anni», ha dichiarato il socio senior Matthew Lesser.

Altri milionari che scelgono l'affitto sono spinti più dalla flessibilità

Il manager del settore biotecnologico Arun Das e sua moglie hanno avviato un'importante ristrutturazione della loro prima casa a metà del 2023, che avrebbe richiesto almeno un anno. All'inizio, l'attesa sembrava valere la pena per la casa a schiera di Philadelphia del XIX secolo: una casa con cinque camere da letto e cinque bagni nel quartiere di Rittenhouse Square. Ma a meno di metà dei lavori di ristrutturazione, i Dase hanno venduto la casa. I trentenni hanno deciso di affittare a tempo indeterminato un grattacielo nelle vicinanze, per evitare di dover affrontare mesi di lavori di ristrutturazione e manutenzione inaspettati. I costi aggiuntivi, che ammontavano a migliaia di dollari al mese oltre a 5.000 dollari di mutuo, erano meno problematici per i Dase del tempo che avevano iniziato a consumare. «Abbiamo cominciato a renderci conto dell'entità del compito che ci aspettava, non solo in termini di risorse finanziarie, ma anche di tempo, sforzi e coordinamento», ha detto Das. «L'ora che riusciamo a risparmiare al giorno è tempo che possiamo trascorrere con i bambini o per bere un bicchiere di vino insieme».

Come soddisfare gli affittuari per sempre

L'industria degli affitti di lusso ha cercato di cogliere il cambiamento del mercato. Il costruttore Post Brothers, con sede a Filadelfia, che ha lavorato al grattacielo in cui vivono i Dase, ha progettato alcune proprietà per soddisfare gli affittuari per sempre, in particolare quelli con un reddito più elevato. Ha iniziato a costruire piani più ampi, sale da bagno e sale giochi, «il tipo di caratteristiche che la gente si aspetta in una nuova McMansion», ha dichiarato Michael Pestronk, cofondatore e amministratore delegato di Post Brothers. Per alcuni milionari, soprattutto quelli più giovani, la proprietà di una casa non è fuori discussione. Ma è rimandata. Nick Chibbaro, un ventottenne che lavora nel settore delle vendite e del trading a New York, con la sua fidanzata hanno recentemente rinviato il progetto di acquistare una casa nei dintorni della Grande mela. La coppia ha deciso di firmare un contratto di affitto in un appartamento di lusso nel Financial District. Sperano comunque di acquistare una casa quando i tassi scenderanno in modo significativo. «Penso che molte persone stiano affittando per un periodo più lungo e si sentano a proprio agio», ha detto Chibbaro. «Il clima attuale è estremamente proibitivo». (riproduzione riservata)