Mutui, il tasso fisso torna a salire, i variabili smettono di scendere. Cosa scegliere e come risparmiare

Il mercato dei mutui cerca nuovi equilibri. Un anno fa la Banca Centrale Europea aveva appena iniziato a tagliare il costo del denaro e i mutui a tasso fisso erano più convenienti di quelli variabili.

Oggi la situazione si è invertita. I primi sono più cari dei secondi e lo stanno diventando sempre di più. E in ogni caso in banca i mutui sono più costosi di quello che potrebbero essere.

Perché il fisso risale

Il tasso fisso è stato un’ancora di salvezza nei due anni di tassi alle stelle. Adesso però, oltre a essere più alto del variabile, è anche ritornato a salire. Negli ultimi mesi i Tan medi dei mutui a tasso fisso (è la media del tasso annuo nominale che esprime solo il costo degli interessi e non considera altre spese accessorie legate al finanziamento) sono aumentati dal 2,75% di dicembre 2024 al 3,23% di agosto. La spinta arriva dagli indici Irs a 20 e 30 anni che vengono utilizzati per calcolare il tasso di interesse applicato ai mutui fissi.

• Leggi anche: Comprare casa e metterla in affitto o prendere un Etf immobiliare? Rendimenti e costi a confronto

Ma a cosa è dovuto questo incremento? Gli Irs riflettono l’andamento del mercato obbligazionario europeo, in particolare i titoli a lunga scadenza, che nelle ultime settimane hanno sofferto e hanno visto un calo del loro prezzo, con conseguente aumento dei rendimenti. In particolar modo, «i Bund trentennali tedeschi, a partire dall’inizio di marzo 2025, hanno subito un sensibile aumento dovuto alle tensioni commerciali tra Unione Europea e Stati Uniti e alla minaccia dei dazi, che hanno spinto gli investitori verso asset più sicuri», spiega Nicoletta Papucci di Mutuionline.it.

Nonostante siano più cari dei variabili, sono ancora i più richiesti. Al momento, secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, la maggior parte dei consumatori continua infatti a preferire la stabilità dei mutui a tasso fisso, che nel terzo trimestre dell’anno hanno assorbito finora il 93,6% del totale delle richieste. Tuttavia, la quota di coloro che optano per un tasso indicizzato è in aumento.

I risparmi del variabile

Il tasso variabile oggi garantisce buoni risparmi grazie agli importanti cali registrati nell’ultimo anno. Per chi ne vuole sottoscrivere uno, è il momento giusto per farlo, visto che la sua discesa sembra essersi esaurita. Questo tipo di finanziamenti sono legati all’indice Euribor, strettamente collegato a sua volta ai tassi di interesse della Bce, che proprio giovedì 11 settembre ha deciso di non tagliare ulteriormente il costo del denaro. Se fino a qualche tempo fa sembrava ipotizzabile un altro ribasso, l’incertezza è ora più elevata che in passato e ha raffreddato le aspettative di nuovi tagli.

Per i mutui a tasso variabile ciò si traduce in rate che dovrebbero fermarsi sui valori attuali, vale a dire tra i 945 e i 990 euro per un finanziamento 250 mila in 30 anni. «Anche se la Bce dovesse tornare a modificare un’ultima volta il costo del denaro, la rata rimarrebbe comunque sui livelli attuali», spiegano gli esperti di Facile.it.

• Leggi anche: Dove conviene comprare casa? Ecco la guida, città per città, ai quartieri che possono crescere di valore

La conferma che l’Euribor potrebbe trovarsi a fine corsa arriva anche dall’analisi dei futures sull’indice a tre mesi. Le proiezioni di inizio settembre confermano che l’indicatore sembra aver raggiunto il punto più basso intorno al 2%, dove dovrebbe rimanere fino alla fine dell’anno e per tutto il 2026. La probabile fine del ciclo ribassista dell’Euribor arriva comunque dopo cali importanti. Nell’ultimo anno e mezzo, l’indice si è praticamente dimezzato, passando dal 3,95% di febbraio 2024 al 2,05% di agosto.

La strategia migliore

Cosa conviene fare quindi oggi? Dati alla mano, la rata mensile di un mutuo variabile da 250 mila euro (vedere le tabelle) è di circa 65 euro più bassa rispetto al fisso (1.350 contro 1.415 euro), per un risparmio di quasi 15.600 euro sulla durata del mutuo.

Sulle migliori offerte green, il tasso indicizzato permette di ottenere una rata di 57 euro inferiore rispetto a un finanziamento a rata costante, per un risparmio totale di oltre 13.600 euro, mentre sulle soluzioni standard più convenienti la rata del variabile è di 82 euro inferiore rispetto al fisso, per un risparmio complessivo di 19.700 euro.

• Leggi anche: Casa, le medie città italiane sempre più vivaci. Ecco i valori di vendite e affitti da Nord a Sud

«Nonostante l’aumento subito negli ultimi mesi dai fissi, per chi vuole sottoscrivere un mutuo è ancora un buon momento per bloccare la rata a un tasso interessante», torna a spiegare Papucci. «Per le soluzioni green, finalizzate all’acquisto di un immobile ad alta efficienza o alla ristrutturazione, gli istituti di credito offrono tassi agevolati». Su un mutuo ventennale da 250 mila euro, scegliere un mutuo fisso green si traduce quindi in un risparmio di 37 euro sulla rata (1.343 contro 1.380 euro), pari a quasi 9.000 euro sulla durata del finanziamento.

Quei tassi più alti delle attese

In tutti i casi i mutui in banca sono oggi più alti di quello che potrebbero essere. Nonostante la stabilizzazione dei tassi sui nuovi mutui tra il 3,6% e il 3,9%, questi restano ben sopra il tasso Bce al 2%. Per la Fabi questo è un chiaro segno di interruzione nella trasmissione della politica monetaria. A luglio il Taeg medio (Tasso Annuo Effettivo Globale che tiene conto di tutte le spese accessorie) era al 3,61%, ne consegue che lo spread tra tasso Bce e interessi bancari è ora a quota 161 punti base dal livello zero di settembre 2024.

Le banche italiane quindi non stanno trasferendo ai clienti i benefici del calo dei tassi, a vantaggio dei propri margini. A influenzare questa scelta sono l’incertezza economica, la volontà di mantenere alti i profitti e la debole domanda di credito. «Una situazione», conclude la Fabi, «che limita l’efficacia della politica Bce, penalizzando le famiglie e la ripresa economica». (riproduzione riservata)