Londra dopo Brexit e non-dom: l’immobiliare resta un buon affare?
Nonostante le sfide normative e l’incertezza economica, Londra continua ad attrarre capitali grazie alla tenuta del settore affitti e alla scarsità di nuove abitazioni. L’analisi di M&G Real Estate
Dalla più lontana Brexit alla più recente abolizione del regime per i residents non-domiciled che ha spinto alla fuga i paperoni esteri dal Paese. Dopo questi duri colpi, di quale salute gode il mercato immobiliare residenziale inglese? E soprattutto, Londra rappresenta ancora un’occasione per chi vuole investire sul mattone all’estero?
Come sta il mercato
L’incertezza politica e normativa seguita al referendum sull’Unione Europea ha inizialmente indebolito i prezzi delle case a Londra, in particolare nelle aree centrali di pregio, dove la domanda proviene soprattutto da acquirenti facoltosi stranieri. Allo stesso modo, Londra ha registrato un calo degli affitti, dovuto alla diminuzione della migrazione e al rallentamento della crescita economica. Ma questi effetti si sono rivelati temporanei. Oggi, secondo i dati di marzo dell’operatore immobiliare Homelet, i prezzi delle case a Londra sono circa il 14% più alti rispetto al periodo precedente al referendum del 2016, anche se questa crescita è più lenta rispetto alla media nazionale. Dopo la pandemia, inoltre, si è verificato un forte aumento degli affitti a Londra, grazie al ritorno in città di residenti sia nazionali che stranieri. I canoni di locazione sono oggi il 25% più alti rispetto al periodo pre-Covid e il 30% superiori rispetto al 2016. Dopo un periodo di calo dal 2022 all’inizio del 2024, ad aprile scorso i prezzi delle case nel Regno Unito sono aumentati del 3,4% su base annua.
I recenti tagli ai tassi di interesse e la riduzione dei tassi ipotecari hanno favorito la ripresa. «Il mercato immobiliare del Regno Unito resta un’interessante opportunità d’investimento da un punto di vista ciclico», spiega a MF-Milano Finanza Martin Towns, global head di M&G Real Estate, guardando il quadro del mercato immobiliare residenziale. «I prezzi nel Regno Unito si sono ora stabilizzati e il Paese offre prospettive di rendimento interessanti. Questo vale anche per il settore residenziale, in particolare per il build to rent, con i rendimenti prime degli immobili multifamiliari a Londra che hanno raggiunto i livelli più elevati dalla nascita del comparto, poco più di dieci anni fa».
Cosa spinge il mercato
A sostenere il mercato oggi è l’aumento dell’incertezza che ha recentemente colpito il mercato statunitense, spingendo alcuni investitori istituzionali a riconsiderare gli Stati Uniti come destinazione per i propri capitali. Questi investitori, alla ricerca di rendimenti stabili e sicuri, stanno valutando una riduzione dell’esposizione agli Stati Uniti a favore di altri mercati globali, in particolare europei. «Il Regno Unito è ben posizionato per beneficiare di questi potenziali flussi di capitale, grazie al suo status di principale alternativa anglofona agli Usa e alla sua reputazione di mercato immobiliare tra i più maturi e trasparenti al mondo», aggiunge Towns.
Considerando che il settore residenziale è tra i preferiti dagli investitori globali, questa combinazione tra rivalutazione del comparto e aumento dei capitali in entrata crea, secondo l’analista, un’opportunità significativa. Il settore residenziale del Regno Unito continua a dimostrare resilienza nonostante l’incertezza globale. Il sentiment degli investitori rimane solido, sostenendo gli investimenti istituzionali nel settore, in un periodo in cui i volumi di transazioni commerciali sono più deboli.
A reggere il comparto residenziale sono anche altre tendenze del mercato inglese, visibili soprattutto se si guarda a Londra. La scarsità di offerta e l’accessibilità economica ridotta sono le due principali. Il numero di nuove costruzioni e di permessi edilizi per abitazioni è infatti fortemente diminuito nel Regno Unito. A Londra la situazione è ancora più marcata, nel primo trimestre del 2025 si è registrato il numero più basso di nuove costruzioni degli ultimi 16 anni, con 23 dei 33 distretti londinesi che non hanno registrato alcun nuovo avvio (esclusi i progetti con meno di 20 unità) stando ai dati di Molior di aprile. Una mancanza di offerta significativa: per soddisfare l’obiettivo abitativo trimestrale del governo e far fronte alla domanda prevista, infatti, la City avrebbe bisogno di circa 18 volte le 1.200 nuove costruzioni avviate nei primi tre mesi del 2025.
I prezzi a Londra
A Londra,nonostante la scarsità di prodotto, la dinamica dei prezzi è particolare. I valori delle case sono in aumento dell’1,9% su base annua, il ritmo più debole di tutto il Regno Unito, rimanendo circa il 2% al di sotto dei picchi del 2022. Tuttavia ci sono forti disparità tra le varie aree. Mentre la maggior parte dei distretti registra aumenti, alcuni – in particolare quelli più costosi, come Westminster e Kensington & Chelsea – mostrano cali significativi, stando ai dati dell’istituto di statistica inglese. «La dinamica è dovuta a problemi di accessibilità economica ma anche a cambiamenti legislativi, come l’abolizione dello status fiscale dei non-dom, che ha ridotto la domanda da parte di acquirenti stranieri», prosegue ancora Towns. Le aree centrali di Londra ben posizionate e di rilevanza storica tendono ad attrarre acquirenti con elevata disponibilità economica, soprattutto dall’estero, sostenendo i prezzi elevati. Anche l’offerta limitata contribuisce a mantenere alti i valori immobiliari: si tratta spesso di zone vincolate da tutele storiche, con spazi e permessi edilizi molto limitati. Questo è in contrasto con altre aree di Londra, come Newham o Barking & Dagenham, dove si punta maggiormente alla rigenerazione urbana e alla costruzione di nuove abitazioni, rendendo lo sviluppo più fattibile grazie a costi più bassi.
Stando all’analisi di M&G Real Estate, a Londra il rapporto prezzo/reddito per gli acquirenti di una prima casa è di 8 volte, contro una media nazionale di 5 volte, mentre il costo mensile di un mutuo rappresenta quasi il 60% del reddito medio nonostante i cali del costo del denaro dell’ultimo periodo. «La combinazione tra accessibilità limitata per l’acquisto e scarsità di nuova offerta, sia in affitto che in vendita, continuerà a sostenere la domanda di affitti, creando prospettive di crescita interessanti per i canoni di locazione», secondo Towns, il quale ricorda che nel primo trimestre del 2025, gli investimenti nel build to rent hanno già superato 1 miliardo di sterline secondo i calcoli di Knight Frank. Un valore superiore alla media pre-pandemia, con capitali sia domestici che internazionali attratti dai forti fondamentali di domanda e offerta del settore.
Gli scenari futuri
Guardando al futuro, da M&G si dicono «positivi sull’andamento del mercato soprattutto degli affitti. Anche se la forte domanda post-pandemica si è attenuata, sia a Londra che nel resto del Regno Unito, le difficoltà di accesso alla proprietà e l’incertezza economica suggeriscono comunque che la domanda di abitazioni in affitto rimarrà elevata».In un contesto di sviluppo limitato e di offerta in calo, con molti piccoli proprietari in uscita dal mercato dell’acquisto per locazione, lo squilibrio continuerà a sostenere una crescita delle locazioni, in particolare a Londra, generando buone prospettive di rendimento.
I recenti eventi geopolitici hanno aumentato l’incertezza che grava sulle economie e sui mercati immobiliari globali incluso il Regno Unito», conclude Towns. «Pur prevedendo uno scenario base di crescita economica contenuta ma positiva, la natura difensiva del mercato degli affitti privati dovrebbe sostenere la resilienza dei redditi anche in caso di scenari negativi, rendendo il settore residenziale in affitto ben posizionato per sovraperformare». (riproduzione riservata)
