La torre di lusso costruita per l'élite di Manhattan è ancora mezza vuota

Quando la Related Companies ha deciso di costruire Hudson Yards, un mega-progetto di circa 114 mila mq nell'estremo ovest di Manhattan, il suo obiettivo era ambizioso: lo sviluppatore voleva trasformare un'area industriale spazzata dal vento in una nuova destinazione sexy per l'élite globale. Ciò significava costruire e commercializzare un quartiere nuovo di zecca con torri di uffici, negozi di lusso, ristoranti e servizi di alto livello.

Le torri condominiali del progetto - 15 e 35 Hudson Yards - sono state progettate per attirare acquirenti facoltosi nella zona di Manhattan più a ovest e hanno stabilito un nuovo punto di riferimento per i prezzi al di fuori delle tradizionali enclave di fascia alta, tanto che i dirigenti di Related avevano promosso il quartiere come "la nuova Park Avenue".

Ora, a circa dieci anni dall'inizio dei lavori di Hudson Yards, la Related ha faticato a trasformare quella visione in realtà. Secondo un'analisi del Wall Street Journal, basata sulle vendite registrate presso il Dipartimento delle Finanze della città, all'ultima settimana di giugno circa il 50% delle unità abitative della torre di lusso in vetro e pietra di Hudson Yards era ancora invenduto, a più di quattro anni dall'inizio delle vendite. Related sta riducendo i prezzi e offrendo incentivi al condominio, come la copertura delle tasse e dei costi di chiusura per gli acquirenti, riferiscono gli agenti immobiliari locali.

Secondo l'analisi del Journal, le compravendite registrate al 35 Hudson alla fine di giugno erano state chiuse a una media del 30% in meno rispetto ai prezzi originali depositati presso l'ufficio del Procuratore Generale dello Stato di New York, e gli annunci attivi erano scontati fino al 50%. Almeno quattro grandi unità dell'edificio sono state vendute con uno sconto di oltre il 40%, come risulta dai registri. Un appartamento con quattro camere da letto è stato recentemente venduto per 8,5 milioni di dollari, circa il 46% in meno rispetto al prezzo richiesto di 15,725 milioni di dollari.

• Leggi anche: Immobiliare, frenano le compravendite ma prezzi e affitti restano alti. Il report di Nomisma sul primo semestre 2023

L’impatto dell’aumento dei tassi

Sherry Tobak di Related, che dirige le vendite dei due condomini insieme alla società di marketing Corcoran Sunshine, ha dichiarato che lo sviluppatore è stato costretto a rivedere le proprie aspettative su 35 Hudson Yards. "Quando abbiamo aperto il cantiere, pensavamo di poter ottenere un prezzo più alto", ha detto. "Il messaggio [del mercato] era che stavamo un po’ esagerando ".

Secondo il perito Jonathan Miller della Miller Samuel, mentre molti costruttori in tutta la città stanno tagliando i prezzi a causa dell'aumento dei tassi di interesse, gli sconti offerti al 35 Hudson Yards sono superiori rispetto alle concessioni dei costruttori in altre aree di Manhattan,

"Il mercato immobiliare attuale non prevede sconti di questo tipo", ha dichiarato Miller. La Related ha contestato questa opinione, affermando che l'edificio si sta comportando in linea con "la sua concorrenza".

Con un prezzo leggermente inferiore a quello del 35 Hudson, il 15 Hudson Yards ha avuto un andamento migliore ed è stato venduto al 90% dopo quasi sette anni di commercializzazione. Tuttavia, alcuni proprietari di 15 Hudson che hanno rimesso sul mercato le loro unità si aspettano di subire delle minusvalenze.

In totale, la Related ha ancora più di un miliardo di dollari di condomini da vendere a Hudson Yards, in base ai prezzi iniziali, secondo l'analisi del Journal.

Le residenze di Hudson Yards sono state sempre una vendita difficile per Related, che nel 2010 si è assicurata i diritti per lo sviluppo di un enorme ex sito ferroviario attraverso un contratto di locazione da circa un miliardo di dollari con la Metropolitan Transportation Authority. L'ubicazione all'estremo ovest, tra la 10th Avenue e la West Side Highway, non era stata testata per l'edilizia di lusso e richiedeva la creazione di un quartiere completamente nuovo. Il commercio al dettaglio di Hudson Yards comprende oggi negozi di fascia alta come Cartier, Coach e Dior e ristoranti di pregio, tra cui il Mercado Little Spain dello chef José Andrés. Gli oltre 1 milione di metri quadrati di uffici del progetto ospitano inquilini come L'Oréal e la società madre di Facebook, Meta.

Per aiutare a vendere il nuovo quartiere, la Related ha promesso sicurezza: lo sviluppatore collabora con una società di sicurezza privata per sorvegliare Hudson Yards.

• Leggi anche: Immobiliare, buoni affari nelle case: ecco città, zone e mete turistiche dove vale la pena puntare ancora

Vendite in perdita

L'accoglienza del nuovo quartiere di Hudson Yards è stata contrastante. Molti vi si affollano per lo shopping, i ristoranti e le mete turistiche come l'osservatorio Edge, altri hanno descritto i grattacieli di vetro come privi di anima, con poca personalità autentica. "È un'area molto scenografica, sorta dal nulla", ha dichiarato Donna Olshan, agente immobiliare di Manhattan. Ci sono grattacieli, immobili commerciali e un centro commerciale. Non ha un'atmosfera residenziale".

Una serie di suicidi al Vessel, un'attrazione turistica che si trova al centro di Hudson Yards, ha generato una copertura negativa da parte della stampa e ha portato alla chiusura della scultura percorribile. Una portavoce di Related ha dichiarato che la società sta valutando soluzioni che le consentano di riaprire il Vessel.

La prima torre condominiale di Hudson Yards, 15 Hudson Yards, è stata progettata per avere un'atmosfera da centro città, ha detto Tobak. Progettato da Diller Scofidio + Renfro e Rockwell Group, l'edificio di 88 piani e 285 unità abitative assomiglia a quattro archi di vetro interconnessi. La struttura dispone di circa 4000 metri quadrati di servizi, tra cui un centro fitness, una piscina e una terrazza all'aperto avvolta da una parete di vetro di 20 metri. Le vendite del progetto sono state avviate nel settembre 2016. I prezzi iniziali depositati presso l'ufficio del procuratore generale partivano da 1,92 milioni di dollari per un'unità con una sola camera da letto e arrivavano a 32 milioni di dollari per un attico con quattro camere da letto.

Al contrario, il 35 Hudson Yards è stato progettato per un pubblico dei quartieri alti ed è "un po' più classico", ha detto Tobak. Infatti, il fondatore e presidente di Related, Stephen Ross, si è trasferito qui da un altro progetto della società, l'ex Time Warner Center a Columbus Circle. Progettato da Skidmore Owings & Merrill, il 35 Hudson Yards si sviluppa su 92 piani con 143 unità abitative. L'edificio ha interni firmati da Tony Ingrao, che ha progettato anche l'attico del Time Warner Center di Ross, ed è dotato di servizi come una palestra privata e l'accesso alle offerte dell'Equinox Hotel, che si trova anch'esso nell'edificio. I prezzi iniziali depositati presso il procuratore generale partivano da 5 milioni di dollari per un'unità con due camere da letto e arrivavano a 59 milioni di dollari per una coppia di attici.

Quando 15 Hudson Yards ha avviato le vendite, ha beneficiato di una ripresa del mercato condominiale di New York. Alla fine del primo anno, Related aveva firmato contratti per oltre 500 milioni di dollari di appartamenti, quasi un terzo del previsto esaurimento per l'intera torre, secondo i registri immobiliari. Gli acquirenti stranieri, in particolare quelli provenienti dall'Asia, sono stati una forte componente del bacino di acquirenti, grazie al marketing e alle fiere che Related ha organizzato in loco, ha dichiarato Tobak. Secondo StreetEasy, molti di questi acquirenti hanno poi affittato le loro unità.

Oggi rimangono invendute circa 30 unità, come risulta dalle vendite registrate, e gli appartamenti più costosi dell'edificio costituiscono la maggior parte delle rimanenze. Tobak ha fatto notare che il numero si avvicina a 25, se si tiene conto dei contratti firmati.

Alcuni acquirenti che hanno acquistato in anticipo stanno ora lottando per scaricare le loro unità sul mercato. Ann Cutbill Lenane, un'agente immobiliare di Douglas Elliman che ha venduto diverse unità a Hudson Yards, ha firmato un contratto nel 2017 per acquistare un appartamento da 4,84 milioni di dollari al 15 Hudson Yards. Ora, con i figli fuori casa e la necessità di ridimensionarsi, ha accettato il fatto che è improbabile che trovi un acquirente disposto ad eguagliare quel prezzo in una  vendita. L'unità è quotata 4,495 milioni di dollari e si aspetta di venderla in perdita, tanto più che Related sta attualmente quotando le unità a prezzi scontati, inferiori al prezzo da lei pagato.

Ha detto di sentirsi in imbarazzo per essere un agente immobiliare che perde soldi su una proprietà. Tuttavia, "non riesco a rimproverarmi", ha detto. "Quando si entra in un nuovo progetto si corre sempre un rischio. È la natura di questa bestia".

Tobak ha detto che gli acquirenti che hanno acquistato all'apice del mercato al 15 Hudson Yards si trovano ora ad affrontare le inevitabili realtà del mercato, ma ha raccomandato loro di cercare di aspettare oltre il ciclo attuale: "Se si resiste per un po' di tempo, si riuscirà a guadagnare".