La parabola di Signature Bank, dai mutui per la casa all’esposizione alle criptovalute

Signature Bank sarà probabilmente ricordata soprattutto per essere entrata in affari troppo stretti con le società di criptovalute. Fino a poco tempo fa, però, era nota soprattutto per essere uno dei maggiori finanziatori dei proprietari di appartamenti a New York, compresi quelli noti per la deregolamentazione degli alloggi a canone controllato.

Un eccesso di prestiti immobiliari

La banca ha lavorato per anni per ridurre la quota di prestiti immobiliari sul totale delle sue attività, dopo che l’esposizione di Signature aveva superato di gran lunga i limiti raccomandati dalle autorità di regolamentazione bancaria statunitensi per la gestione del rischio. Inoltre, ha diminuito i prestiti immobiliari dopo le modifiche alle leggi sugli inquilini di New York che hanno reso più difficile per i proprietari trarre profitto dalla deregolamentazione. «Non vogliamo la concentrazione immobiliare commerciale che abbiamo attualmente», ha dichiarato il vicepresidente di Signature, John Tamberlane, in occasione di una conferenza del settore finanziario nel 2018.

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Nel corso degli anni, Signature ha esteso la sua attività a settori meno convenzionali, come il prestito di attrezzature pesanti e i prestiti ai tassisti. In seguito, ha fornito prestiti a breve termine agli investitori di private equity e ha lanciato una piattaforma di transazioni destinata alle imprese di criptovalute.

Alcune di queste attività sono cresciute di dimensioni e hanno reso la banca meno vulnerabile a una flessione del settore immobiliare. Queste attività a più alto rischio sono state anche una delle ragioni principali del fallimento della banca.

Un duro colpo per i proprietari di appartamenti a New York

Signature ha dovuto affrontare una crisi di fiducia dopo che Silicon Valley Bank è stata rilevata dalle autorità di regolamentazione. La banca newyorkese era anche alle prese con una scommessa sulle criptovalute che è crollata dopo l’implosione del settore e il giro di vite delle autorità di regolamentazione bancaria sull’esposizione degli istituti di credito agli asset digitali.

La chiusura di Signature da parte delle autorità di regolamentazione, avvenuta la scorsa settimana, è un duro colpo per i proprietari di appartamenti di New York, che spesso potevano contare sulla banca per il rifinanziamento dei prestiti, spesso a condizioni migliori rispetto ad altre banche.

Anche dopo aver rallentato la propria esposizione al settore immobiliare, Signature Bank era ancora uno dei maggiori prestatori immobiliari di New York al momento del crollo. Più della metà dei suoi 35,7 miliardi di dollari di prestiti immobiliari sono garantiti da condomini. Un portavoce di Signature Bank non ha voluto commentare.

La banca non è più dipendente dai prestiti immobiliari almeno dal 2015. In quell’anno, le autorità di regolamentazione federali hanno dichiarato che si stavano concentrando sulle banche che detenevano grandi volumi di prestiti immobiliari, in reazione alla velocità con cui molte banche hanno ampliato le loro attività immobiliari commerciali dopo la crisi finanziaria del 2008. Al suo apice, la concentrazione immobiliare di Signature era quasi il doppio del livello che preoccupava le autorità di regolamentazione.

«Le autorità di regolamentazione hanno detto che la troppa concentrazione di immobili commerciali è un problema,» ha dichiarato Casey Haire, analista di Jefferies. Signature Bank «ha rallentato il processo perché era fortemente fuori strada».

Come speculare sugli affitti a equo canone

I prestiti immobiliari della banca erano fortemente investiti negli appartamenti a canone regolamentato di New York. Se da un lato questa nicchia ha reso Signature Bank un’importante fonte di finanziamento per gli operatori di alloggi a prezzi accessibili, dall’altro alcuni clienti della banca hanno cercato di massimizzare i profitti sfruttando le eccezioni delle leggi sulla regolamentazione degli affitti.

Si trattava di «un’enorme macchina per la creazione di ricchezza,» ha dichiarato Brock Vandervliet, ex analista di Ubs, che si è occupato di Signature Bank tra il 2018 e il 2022. «Si poteva cambiare una camera da letto da 1.800 dollari al mese a 4.000 dollari con le giuste ristrutturazioni, e il gioco era fondamentalmente quello di far salire gli affitti e poi semplicemente rifinanziare l’edificio».

La pratica di aumentare gli affitti degli appartamenti sfitti o di aumentarli dopo aver apportato miglioramenti all’edificio era legale, ma i prestiti a questi proprietari hanno dato alla banca una cattiva reputazione tra gli attivisti per l’edilizia abitativa e alcuni funzionari pubblici, secondo i quali la banca stava favorendo l’esaurimento della già scarsa offerta di alloggi a prezzi accessibili di New York.

Le violazioni al codice edilizio

Nel 2017, l’Avvocata pubblica di New York Letitia James, ora Procuratrice generale dello Stato di New York, ha indicato Signature Bank come principale finanziatrice dei proprietari di immobili nella sua Worst Landlords List, una lista dei peggiori proprietari di case, che classificava i 100 proprietari con il maggior numero di violazioni del codice edilizio. All’epoca, la banca mise in dubbio la metodologia adottata dall’Avvocata pubblica.

L’anno successivo, la banca ha accettato di soddisfare alcune richieste di un gruppo di inquilini. La banca ha dichiarato che non avrebbe lavorato con i proprietari che avrebbero dovuto allontanare gli inquilini o deregolamentare gli appartamenti per rimborsare i prestiti. «Le politiche di Signature Bank scoraggiano l’estensione del credito a proprietà con eccesso di leva finanziaria o altamente speculative in cui la redditività economica dipende in larga misura dalla promozione del trasferimento degli inquilini,» ha scritto la banca sul suo sito web.

Signature ha ulteriormente rallentato la crescita dei suoi prestiti multifamiliari dopo che le leggi dello Stato di New York, approvate nel 2019, hanno chiuso diverse scappatoie che fino a quel momento avevano permesso ai proprietari di deregolamentare gli appartamenti a canone controllato. Le leggi hanno reso quasi impossibile rimuovere le unità dalla regolamentazione e hanno ridotto drasticamente l’importo degli aumenti di affitto che potevano essere ottenuti attraverso miglioramenti edilizi.

Dimezzata l’esposizione ai prestiti immobiliari

L’anno scorso la banca ha affermato di aver finalmente ridotto i prestiti immobiliari in essere dal 600% circa del capitale totale al 300% circa. «Si è trattato di un’altra importante iniziativa portata a termine con successo,» ha dichiarato Joseph DePaolo, amministratore delegato della banca, durante una telefonata di presentazione dei risultati del gennaio 2022.

Signature Bank ha scelto di ridurre il rischio immobiliare in parte facendo crescere rapidamente attività che, in seguito, avrebbero avuto problemi. L’attività di prestito di private equity della banca non è riuscita a portare molti nuovi depositi, ha dichiarato Haire di Jefferies, e dopo che i mercati delle criptovalute sono entrati in crisi lo scorso anno, Signature Bank ha iniziato a ritirare dalla banca miliardi di depositi in asset digitali.