La casa? Te la regalo. Vantaggi e rischi della donazione
Nello stabilire a chi destinare il proprio patrimonio la donazione costituisce una valida alternativa al testamento, specie quando si parla di immobili
Alla maggior parte degli italiani non piace fare testamento e neanche donare i propri beni. E invece stabilire mentre si è ancora in vita a chi destinare il proprio patrimonio permette di sicuro di evitare liti future tra gli eredi oltre che, se si opta per la donazione, di conseguire altri due vantaggi, specie se si parla di immobili: chi riceve la donazione può godere fin da subito del bene donato, e chi dona può assumere decisioni in accordo con il ricevente e pagare meno tasse, evitando la famigerata Imu. Ovviamente ci sono importanti differenze tra i due istituti giuridici, da valutare caso per caso. E anche alcune criticità. Per semplificare la scelta la buona notizia è che la fiscalità è la stessa nei due casi ovvero che, a parità di grado di parentela, franchigia e imposte varie sono le medesime.
Lascito a coniuge e figli
Nel caso più frequente, ovvero un lascito a coniuge e figli, la franchigia sull’imposta di successione è di un milione per ogni erede (vedere tabella in pagina), mentre sull’eccedenza si paga il 4%. Dopodiché, indipendentemente dalla franchigia, se il lascito o la donazione riguardano un immobile, vanno sempre pagate le imposte di trasferimento (registro e catastale) che ammontano a 400 euro se si tratta della prima casa (per il ricevente) e al 3% del valore imponibile degli altri immobili. Queste ultime restano le stesse anche per tutti gli altri eredi o destinatari della donazione. Si riduce (o si annulla) invece la franchigia e al contrario sale l’imposta (6-8% a seconda del grado di parentela) sulla cifra eccedente.
Più donazioni al Sud
«La donazione resta comunque la formula più interessante perché permette al destinatario di godere subito del bene e infatti gli italiani vi ricorrono sempre più spesso», premette il notaio Flavia Fiocchi, Consigliere nazionale del Notariato. Secondo gli ultimi Dati Statistici Notarili, nel 2024 sono state circa 218 mila, 14 mila in più rispetto al 2017. A farvi maggior ricorso sono gli abitanti del sud, delle isole e della Lombardia mentre, in tema di genere, a donare sono soprattutto le donne. Quanto ai riceventi, le donne ricevono soprattutto denaro, gli uomini immobili, mentre non c’è storia per i terreni agricoli, prerogativa quasi esclusivamente maschile. L’età più frequente dei riceventi (donatari) è tra 18 e 35 anni. «Purtroppo però la donazione risulta insidiosa per chi non ne conosce tutti gli aspetti, fiscali e giuridici», mette in guardia Fiocchi. «Occorre fare subito alcune premesse importanti. In primo luogo chi dona si spossessa del proprio bene (senza ricevere, se non in casi limitati, un beneficio) e ne deve essere consapevole. Per questo motivo la donazione avviene per atto pubblico notarile e alla presenza di due testimoni. Si perfeziona con l’accettazione del donatario e solo in rari casi (previsti dalla legge) si può tornare indietro. La donazione poi non può essere un modo per aggirare i diritti degli altri eredi legittimari che ne vengono esclusi. Quanto al donatario, se riceve immobili deve sapere che la donazione a suo favore potrebbe essere impugnata attraverso un’azione di riduzione esercitata entro 10 anni dopo la morte del donante dagli altri eredi legittimari esclusi dalla donazione, laddove abbia violato la loro legittima».
A chi conviene la donazione?
Quali gli eventuali accorgimenti per ridurre al minimo i rischi? «È una decisione utile soprattutto per chi ha più beni, tra cui immobili, se ne vuole spogliare sia per pagare meno tasse e imposte, sia per poter suddividere il patrimonio tra più eredi». Ovviamente la pianificazione della suddivisione del proprio patrimonio deve essere gestita con attenzione. Per esempio, va tutto bene se ho due immobili e li dono in parti uguali ai miei due figli che poi se li dividono autonomamente, secondo la loro volontà. Altra ipotesi è la donazione indiretta che si ha quando il genitore fornisce a uno dei figli il denaro per comprare casa; in tale caso oggetto della donazione è il denaro utilizzato per l’acquisto. Diverso il caso in cui viene donato un immobile a un figlio e una somma in denaro all’altro: se alla morte del donante i due asset dovessero aver subito una rivalutazione molto diversa, quello che ha ricevuto meno potrebbe impugnare la donazione e a quel punto occorrerebbe procedere con un conguaglio. Stesso rischio se il donante dona un immobile a un figlio e alla sua scomparsa non c’è liquidità sufficiente per offrire una cifra equivalente agli altri eredi.
Gli eredi
«In generale la donazione può essere soggetta ad azione di riduzione, cioè a essere impugnata, in tutti quei casi in cui va a ledere la legittima di un altro erede», sintetizza Fiocchi. «E non si tratta di un problema da poco perché questo rischio limita la circolazione degli immobili donati: chi dovesse acquistarli rischia di dover restituire il bene o parte di esso. Per questo le banche concedono mutui per l’acquisto di abitazioni provenienti da donazione solo a fronte della stipula di assicurazioni ad hoc o solo se a monte la donazione viene risolta per mutuo consenso».
Come superare l’impasse? Esistono polizze che risarciscono l’acquirente del danno derivante da eventuale azione di riduzione esercitata dagli eredi, ma ovviamente hanno un costo. «Il Notariato ha da tempo proposto una soluzione più radicale puntando a trasformare il diritto dell’erede di recuperare il bene in un diritto di credito nei confronti del donatario che poi ha rivenduto il bene, per cui l’eventuale erede danneggiato sarà risarcito direttamente dal donatario, escludendo così ogni azione sull’immobile, nel frattempo rivenduto a terzi in buona fede». (riproduzione riservata)
