Dove conviene comprare casa? Ecco la guida, città per città, ai quartieri che possono crescere di valore
La discesa dei tassi di interesse riaccende la propensione all’acquisto. L’offerta limitata rende la scelta più difficile, ma per il mercato si apre una stagione di grande vivacità. Tra città, periferie e nuove mete, ecco le zone più promettenti per comprare
È ancora la casa l’acquisto più apprezzato dagli italiani, per uso diretto o per investimento. Lasciatosi alle spalle la frenata del 2023 e inizio 2024 (in realtà solo in termini di compravendite, mentre i prezzi non ne hanno risentito), oggi per il mercato si preannuncia una nuova stagione di grande vivacità.
Le ultime stime riportate dall’Osservatorio sull’abitare realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. parlano chiaro: negli ultimi cinquant’anni la casa ha battuto l’indice Ftse Mib (ma solo a Milano). Ma anche quest’anno promette bene, con un ulteriore aumento delle transazioni, dalle 720 mila del 2024 a 770 mila, e un incremento del 5% per quanto riguarda i prezzi. Il tutto grazie ai tassi più bassi (anche se lontani dai minimi pre Covid) e quindi a mutui più accessibili, ma anche a una serie di altri fattori: domanda molto sostenuta a fronte di un’offerta più debole, specie per quanto riguarda le nuove costruzioni, corsa verso le città, voglia di seconde case, acquisti per proteggersi dall’inflazione e per investimento, corroborati da un mercato dell’affitto particolarmente vivace, e altro ancora. Unico neo: la frenata di due anni fa non ha scalfito le quotazioni del mattone, che restano quindi alte, praticamente sui massimi. E secondo le previsioni sono destinate a salire ancora, più dell’inflazione. Di fronte a queste dinamiche di mercato, dove conviene ancora comprare, allora?
Il ruolo dei mutui e le nuove tendenze
La risposta non è semplice, ma una cosa è certa: da Milano a Palermo nelle principali città italiane non mancano quartieri attraenti, con potenziale ancora inespresso. Da Nord a Sud, le città più importanti offrono opportunità concrete. Ma con importanti differenze rispetto al passato, anche recente. «Proprio perché la nuova benzina che spinge il mercato sono appunto i mutui, ad arrivare sul mercato sono acquirenti con risorse economiche più ridotte rispetto all’ultimo periodo, quando ad acquistare era solo chi disponeva di sufficiente liquidità», spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Patrigest (gruppo Gabetti). «Si scontrano però con prezzi alle stelle, e quindi il loro primo obiettivo sarà individuare le zone ancora accessibili, sia dal punto di vista economico sia da quello della mobilità».
I centri storici continuano a rappresentare zone preferenziali dove la tenuta dei valori immobiliari è assicurata. Nonostante questo, tra zone in rigenerazione, poli universitari, nuove infrastrutture e turismo crescente, la scelta di chi vuole comprare casa non si concentra più solo sulle zone da cartolina, ma guarda anche ad aree emergenti, hinterland e città secondarie. «La ricerca di un quartiere giusto dove vivere vale quanto e forse più del prezzo di acquisto», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «La presenza di verde, sicurezza, scuole, servizi rappresentano necessità fondamentali per chi cerca una casa da acquistare. La rarefazione delle nuove costruzioni e la diminuzione dell’offerta di usato, anche per la spinta delle locazioni brevi, crea un mercato con prezzi in crescita».
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Si spiega così la relativa sottoperformance delle compravendite della principale piazza immobiliare in Italia cioè Milano (+7,1%) nel primo trimestre 2025 (dati Agenzia delle Entrate) rispetto alla media del +9% delle otto principali città tricolore, e per contro il balzo in avanti di altre mete come Genova (+13,5%), Torino (+12,2%) e Roma (+10,7%), ma sopra la media si è attestata anche Bologna (+9,3%). In queste località i prezzi più abbordabili hanno facilitato gli acquisti, a volte attraendo anche compratori da zone più care. «Il criterio guida è comunque dato dai collegamenti e dal tempo in cui consentono di raggiungere il centro della grande città di riferimento», prosegue Dondi. «Periferie, hinterland, città secondarie purché baciate da metropolitane, treni ad alta velocità, linee tranviarie che consentano di raggiungere il luogo di lavoro entro tre quarti d’ora sono quindi le mete preferite e quindi anche quelle con le maggiori potenzialità di apprezzamento o quantomeno di tenuta del valore nel tempo».
Milano: spostamento verso periferie e hinterland
Il capoluogo lombardo è storicamente la piazza più cara e dinamica, sia in termini di affitti che di locazione. I prezzi divenuti in molti casi inaccessibili, insieme al caos urbanistico dovuto all’inchiesta della Procura che ha di fatto bloccato lo sviluppo di nuove costruzioni, hanno contribuito a spostare l’attenzione degli acquirenti verso periferie e hinterland. I quartieri più centrali come Brera, Duomo e Porta Venezia ma anche quelli semicentrali come Porta Romana, Isola, Fiera, De Angeli, Solari e così via, risultano oggi accessibili solo a non meno di 7.000 - 10.000 euro al metro quadro.
Il vero affare si trova altrove. Zone come Corvetto, Rogoredo, Forlanini, Dergano, Lambrate, gli ex scali ferroviari (tra cui Scalo Romana) stanno vivendo una vera e propria rivoluzione urbana. Spinte da infrastrutture e progetti di riqualificazione, queste aree offrono prezzi più abbordabili, ancora tra i 3.000 e i 4.500 euro al metro quadrato. E non finisce qui. Anche zone come Dateo, le fermate vicino alla nuova metro blu M4 e l’area di Baggio dove arriverà il nuovo prolungamento della M1, rappresentano attualmente zone in fermento dove conviene comprare secondo Sarpi immobiliare.
Roma: la novità del mercato
La vera novità dell’anno sembra comunque Roma, dove i prezzi di locazioni e valori al metro quadro sono schizzati, dopati da un effetto Giubileo e dal ruolo alternativo che secondo alcuni investitori la capitale può rappresentare rispetto a Milano. Anche qui comunque i quartieri centrali (Trastevere, Prati e il centro storico), rimangono affascinanti ma piuttosto cari. Il focus si sposta su aree in transizione: San Lorenzo e Pigneto sono da tempo sotto i riflettori grazie alla vivacità culturale e al collegamento con la nuova metropolitana. Ma anche zone come Centocelle, Ostiense–Garbatella, Tor Marancia e Prenestino–Labicano stanno attirando investimenti. Secondo gli addetti ai lavori, comunque, il mercato romano continua a offrire buoni margini per chi intende comprare per casa da locare e mettere a reddito.
Torino: la città in crescita
Fuori dal mercato delle due big tuttavia, la maggiore novità è rappresentata da Torino, in forte crescita in termini di compravendite così come di locazioni. Grazie a Milano cui ha sottratto lavoratori e studenti. «Prezzi e canoni alle stelle hanno spinto in molti a spostarsi nel capoluogo torinese», conferma Francesca Cantoni, responsabile Franchising di SoloAffitti. «Grazie all’alta velocità molti lavoratori hanno scelto di pendolare tra una città e l’altra: non a caso alcune società immobiliari hanno già acquistato interi edifici nei pressi della stazione di Torino da destinare all’affitto. Gli studenti fuori sede invece hanno direttamente puntato sul capoluogo piemontese che vanta anche università di ottimo livello». Domanda di affitto e livello dei canoni di locazione del resto sono la cartina di tornasole dell’appeal di una città.
Che succede sulla locazione
E infatti secondo la classifica di SoloAffitti al primo posto si piazza Milano dove per un bilocale servono in media 1.278 euro (spese escluse), seguita da Roma (998 euro, +13% nell’ultimo anno), Firenze (898 euro, +7%), Bologna (843 euro, +6%), Napoli (661 euro, +9%), Torino (560 euro, +10%). Ma naturalmente si parla di medie visto che a Roma, in zone più centrali come Prati, Parioli, Flaminio il canone medio sempre di un bilocale si attesta intorno a 1.450 euro, e a Monteverde, Aurelio, Trionfale a 1.358 euro, per scendere a 840 euro nei quartieri Nomentana, Tiburtino, Prenestino, Boccea.
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Genova, Napoli e Bari: opportunità di investimento
Per chi sa selezionare, anche Genova potrebbe rappresentare una chance di investimento. «Alcuni quartieri offrono prezzi ancora accessibili, anche sotto i 2.000 euro al metro quadrato. Ma il problema resta un patrimonio edilizio in buona parte da aggiornare e la qualità dell’ambiente urbano», racconta Tino Taverna presidente della Fimaa.
Un discorso a parte merita Pavia, la vera alternativa alla città di Milano da cui dista una ventina di minuti in treno. «Per questa ragione ormai da tempo è sempre più gettonata da studenti e lavoratori», prosegue Dondi, «al punto che può essere considerata quasi alla stregua di un quartiere milanese, di cui infatti replica i prezzi: vicino alla stazione per esempio non è facile trovare a meno di 3.800-4.000 euro al metro quadro».
Ma la vivacità del mercato immobiliare interessa anche il resto d’Italia. Ora più che in passato, a essere sotto i riflettori è Napoli: la città negli ultimi anni ha beneficiato del boom turistico che, grazie agli affitti brevi, ha fatto nettamente salire prezzi e canoni di alcune zone. Oggi gli investitori guardano anche alla trasformazione che l’America’s Cup imprimerà nel cambiare il volto del capoluogo partenopeo. Zone come Sanità, Pallonetto, Quartieri Spagnoli e persino San Giovanni a Teduccio stanno già vivendo un’ondata di rinascita grazie al turismo. Il lungomare, con Chiaia e Posillipo, resta una meta premium, ma per investitori flessibili l’area tra il centro storico e Forcella potrebbe rappresentare una miniera inesplorata. Restando al Sud, è probabilmente Bari la città che cresce di più in linea con lo sviluppo di tutta la regione, dopo essersi trasformata in un nuovo polo lavorativo e industriale. Qui i quartieri come Marconi, Murat, Japigia e San Girolamo stanno pian piano diventando attrattivi per chi cerca investimenti a medio termine.
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Resta un po’ indietro invece Palermo dove i prezzi d’ingresso sono tra i più bassi d’Italia ma i progetti di riqualificazione urbana e l’arrivo di investitori sempre più di fascia alta potrebbero rappresentare un notevole bust di crescita per la città. Proprio per i valori ancora bassi zone come via Libertà e il Politeama sono tra i più richiesti, mentre Kalsa e Albergheria stanno tornando appetibili grazie a piccoli progetti di recupero urbano e turismo.(riproduzione riservata)
