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Immobili, questi milionari possono permettersi la casa dei loro sogni. Invece l’affittano. Ecco perché
L'aumento dei ricchi affittuari riflette il modo in cui è cambiata la percezione della proprietà della casa negli Stati Uniti
George Goognin, fondatore milionario di una startup fintech, si è trasferito negli Stati Uniti due anni fa dalla Russia. Aveva intenzione di affittare mentre cercava una casa da comprare nella Silicon Valley, ma dopo una ricerca di case durata mesi, non ha visto nulla che gli piacesse. Ha cercato una casa da acquistare a Miami, poi a New York. In ogni tappa è stato frustrato da quella che considerava una mancanza di case adatte.
«In termini di rapporto qualità-prezzo, l'offerta è prossima allo zero», ha detto Goognin. Ha preso invece in affitto un appartamento con tre camere da letto in un grattacielo di lusso di Manhattan per circa 19 mila dollari al mese. Goognin fa parte di un gruppo emergente di affittuari improbabili: i milionari. Pur essendo ancora relativamente pochi, gli affittuari milionari negli Stati Uniti sono in aumento, a testimonianza di come la percezione della proprietà della casa sia cambiata anche per i più ricchi.
La crisi immobiliare colpisce anche i milionari
Tra il 2018 e il 2022, la percentuale di famiglie con reddito annuo superiore a 750 mila dollari che è in affitto è salita al 10,5%, secondo i dati del censimento Ipums dell'Università del Minnesota analizzati dal Wall Street Journal, il livello più alto dall'inizio dell'indagine a metà degli anni 2000. Nel quinquennio precedente era dell'8,4%. Per quanto riguarda le famiglie il cui patrimonio netto si è classificato nel primo 5%, la quota di affittuari è salita al 3,7% nel 2022, secondo il Survey of Consumer Finances della Federal Reserve. Si tratta del livello più alto dall'inizio degli anni Novanta.
«È una conversazione curiosa che abbiamo con molti dei nostri clienti, che dicono ‘Wow, ho tutti questi soldi e non riesco a trovare una casa’» dice Ruthie Assouline, co-leader del team di Douglas Elliman Real Estate, specializzato in vendite di lusso a New York e Miami.
Il nastro trasportatore delle case che entrano ed escono dal mercato è rallentato drasticamente da quando la Federal Reserve ha iniziato ad aumentare i tassi di interesse nel 2022. Da allora i tassi ipotecari sono quasi raddoppiati, lasciando molti aspiranti venditori bloccati sul posto. Negli ultimi mesi l'offerta è aumentata, ma è rimasta al di sotto dei livelli pre-pandemici.
Questa carenza ha spinto i prezzi delle case a livelli record. Insieme, i prezzi elevati e i tassi più alti hanno reso l'acquisto di una casa meno conveniente che mai. Secondo un recente studio di Bankrate, in tutte le 50 principali aree metropolitane è più conveniente affittare che acquistare.
I milionari non sono certo un problema quando si tratta della crisi di accessibilità economica che ha messo la proprietà di una casa fuori dalla portata di milioni di americani. Spesso possono scegliere se affittare o meno. Inoltre, hanno a disposizione altre strade per costruire ricchezza - attraverso il mercato azionario - mentre molti americani si affidano alla proprietà della casa per farlo.
Cosa è cambiato
L'aumento della quota di affittuari milionari segnala un ripensamento nel modo in cui alcuni americani pensano alla proprietà della casa. Anche per i milionari, la questione si riduce in gran parte ai calcoli.
Alcuni preferiscono mantenere i contanti nel mercato azionario e in altri investimenti, con i prezzi delle case e le spese di transazione elevate. I tassi di interesse elevati possono ancora essere dolorosi per coloro che non hanno bisogno di accendere un mutuo, ma che preferirebbero farlo per motivi di investimento. Un tempo le banche offrivano tassi ipotecari più bassi sui prestiti jumbo, ma nell'ultimo anno la situazione si è invertita. I tassi elevati sono un fattore meno importante per gli acquirenti in contanti, ma mantengono il mercato bloccato.
Anche altri costi legati alle proprietà sono aumentati notevolmente. Le tasse sugli immobili sono aumentate in gran parte del Paese. I premi assicurativi sono saliti alle stelle, soprattutto nei mercati costieri dove spesso si trovano le ville. La società immobiliare di New York, Leslie J. Garfield, che si occupa di case a schiera di lusso, da questa primavera ha concluso una dozzina di affari per affitti che costano 20 mila dollari o più al mese. Si tratta di una cifra «di gran lunga superiore a quella registrata negli anni precedenti», ha dichiarato il socio senior Matthew Lesser. Altri milionari che scelgono l'affitto sono spinti più dalla flessibilità e dalla convenienza che dalle finanze.
Arun Das, dirigente del settore biotecnologico, e sua moglie hanno avviato un'importante ristrutturazione della loro prima casa a metà del 2023, che avrebbe richiesto almeno un anno. All'inizio, l'attesa sembrava valere la pena per la casa a schiera di Philadelphia del XIX secolo: una casa con cinque camere da letto e cinque bagni nel quartiere di Rittenhouse Square. Ma a meno di metà dei lavori di ristrutturazione, i Das hanno venduto la casa. I trentenni hanno deciso di affittare a tempo indeterminato un grattacielo nelle vicinanze, per evitare di dover affrontare mesi di lavori di ristrutturazione e manutenzione inaspettati. I costi aggiuntivi, che ammontavano a migliaia di dollari al mese oltre a 5 mila dollari di mutuo, erano per i Das meno problematici del tempo che gli avrebbe preso la ristrutturazione
«Abbiamo cominciato a renderci conto dell'entità del compito che ci attendeva, non solo in termini di risorse finanziarie, ma anche di tempo, impegno e coordinamento», ha detto Das. «L'ora che riusciamo a risparmiare al giorno è tempo che possiamo trascorrere con i bambini o a berci un bicchiere di vino insieme».
Come soddisfare gli «affittuari per sempre»
L'industria degli affitti di lusso ha cercato di cogliere il cambiamento del mercato. Lo sviluppatore Post Brothers, con sede a Filadelfia, che ha lavorato al grattacielo in cui vivono i Das, ha progettato alcune proprietà per soddisfare gli «affittuari per sempre», in particolare quelli con un reddito più elevato. Ha iniziato a costruire piani più ampi, sale da bagno e sale giochi, «le caratteristiche che la gente si aspetta in una nuova McMansion», ha dichiarato Michael Pestronk, cofondatore e amministratore delegato di Post Brothers.
Per alcuni milionari, soprattutto quelli più giovani, la proprietà di una casa non è fuori discussione, ma è stata comunque rimandata. Nick Chibbaro, un ventottenne che lavora nel settore delle vendite e del trading a New York, e la sua fidanzata hanno recentemente rinviato il progetto di acquistare una casa in periferia.La coppia ha deciso di firmare un contratto di affitto in un appartamento di lusso nel Financial District. Sperano comunque di acquistare una casa quando i tassi scenderanno «in modo significativo».
«Penso che molte persone stiano affittando per un periodo più lungo e si sentano a proprio agio», ha detto Chibbaro. «Il clima attuale è estremamente proibitivo».
(Translated from the original version by Milano Finanza Editorial Staff)
