Leggi dopo
Il mercato delle case di lusso di Londra è in crisi da anni. Ma alcuni prezzi non vogliono scendere
Nonostante il calo del volume delle transazioni, i valori al mq rimangono stabili: nel Prime Central London, il quartiere che circonda Hyde Park sono scesi solo dell'1,2% rispetto a 12 mesi fa. Ma vi sono tre fasce di offerta e una sta facendo più fatica
Lesley e Johan Denekamp sanno bene che non è un buon momento per vendere immobili nel centro di Londra. Ciononostante, a settembre, hanno messo in vendita la loro casa a schiera di 350 metri quadrati con Knight Frank, per 4,6 milioni di euro.
Perché ora? La coppia è stufa di aspettare, avendo già resistito alla Brexit e alla pandemia. "Non pensiamo di vivere per sempre e 4,6 milioni sono un sacco di soldi da investire in una casa di cui non abbiamo bisogno", ha dichiarato Johan Denekamp. La coppia ha acquistato nel 1997 la casa a St Katharine Docks, un ex cantiere navale ora divenuto un porto turistico di lusso fiancheggiato da appartamenti e case, per una cifra che non hanno voluto rivelare. Entrambi lavoravano a Londra. Johan, 64 anni, in pubblicità. Lesley, 62 anni, per i Lloyd's di Londra. Poteva raggiungere il lavoro a piedi, dato che i docks sono a meno di un miglio dalla City, lo storico quartiere finanziario di Londra.
Circa 10 anni fa la coppia, ora in pensione, si è costruita una casa di campagna nella contea del Wiltshire. Sfortunatamente, guidare nel traffico di Londra per percorrere i 160 km di distanza rendeva il loro viaggio inutilmente lungo. Hanno deciso di trasferirsi nella zona ovest di Londra e nel 2018 si sono trasferiti in un appartamento di nuova costruzione nel quartiere di Brentford.
La coppia ha poi cercato di vendere la loro townhouse per 6 milioni di euro. Nel corso del 2018, però, il mercato immobiliare è stato colpito dalle turbolenze legate alla Brexit e non sono riusciti a trovare un acquirente. Hanno deciso di aspettare affittando la casa e rimanere in attesa della Brexit. Poi è arrivata la pandemia e hanno dovuto aspettare anche quella. Ora ne hanno abbastanza di aspettare e ci stanno riprovando, nonostante una nuova sfida per il mercato: l'aumento dei tassi di interesse.
L'aumento dei costi dei mutui
Tra il novembre 2021 e l'agosto 2023, la Banca d'Inghilterra ha aumentato i tassi dallo 0,1% al 5,25%, anche se ha deciso di mantenere i tassi fermi nelle ultime riunioni di settembre e novembre. I dati mostrano che la fascia alta del mercato immobiliare londinese sembra resistere bene all'aumento dei costi dei mutui.
Secondo Savills, i prezzi medi di vendita nel terzo trimestre del 2023 nel Prime Central London (PCL, definito come il quartiere che circonda Hyde Park) sono scesi solo dell'1,2% rispetto al terzo trimestre del 2022. Sono più alti dello 0,9% rispetto a marzo 2020.
In tutta Londra, un'area più ampia che comprende la maggior parte dei quartieri centrali e i sobborghi particolarmente ricchi, come St John's Wood e Hampstead, i prezzi medi di vendita nel terzo trimestre di quest'anno sono scesi del 2,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, sempre secondo Savills, e sono più alti del 3% rispetto a marzo 2020.
Ma, proprio come nei principali mercati statunitensi, mentre i prezzi stanno resistendo ragionevolmente bene nel centro di Londra, il numero di transazioni è in calo.
Stuart Bailey, responsabile delle vendite prime a Londra di Knight Frank, ha dichiarato che i livelli delle transazioni nell'ottobre 2023 sono diminuiti del 15% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Il motivo è che gli acquirenti sono alla ricerca di un affare, mentre molti venditori sono in attesa di un'offerta vantaggiosa, ha dichiarato l'agente d'acquisto Jo Eccles, amministratore delegato di Eccord. "Il PCL è molto resistente, molte persone non hanno prestiti e i proprietari possono permettersi di aspettare", ha detto. Gli acquirenti, invece, vogliono un buon sconto. "Londra non è un investimento convincente al momento", ha dichiarato Eccles.
Bailey ha affermato che l'andamento del mercato prime di Londra può essere suddiviso in tre categorie. La prima è quella delle case con prezzi pari o inferiori a 3,75 milioni di dollari, un mercato basato sulle esigenze di acquirenti prevalentemente domestici. Il secondo è il mercato super-prime da 12,5 milioni di dollari in su, dominato da acquirenti ricchi a livello globale e investitori avversi al rischio. Secondo Bailey, questi due settori continuano a registrare buoni risultati.
Il mercato tra i 3,75 e i 12,5 milioni di dollari è in flessione. "Si tratta di un settore altamente discrezionale, ed è la parte che si sta comprimendo", ha detto.
Le case "best in class"
A prescindere dalla fascia di prezzo, Camilla Dell, managing partner dell'agenzia di acquisti Black Brick, ha dichiarato che le case che lei definisce "best in class" continuano ad attirare più offerenti. Si tratta di immobili situati in strade e piazze ricercate, in condizioni immacolate, con una splendida vista e una buona illuminazione. "Si tratta di immobili senza compromessi", ha detto. "Raramente vengono messe in vendita e sono sempre competitive".
Will Pitt, direttore senior di U.K. Sotheby's International Realty, ha riscontrato la stessa tendenza, con acquirenti americani in particolare desiderosi di approfittare della sterlina debole. "I tassi di cambio favorevoli hanno aumentato l'attrattività di Londra per gli investitori stranieri", ha dichiarato.
Le case "chiavi in mano" sono particolarmente richieste dagli acquirenti che hanno poco tempo a disposizione, ha dichiarato Pitt. "Si tratta di un cambiamento rispetto alle tendenze pre-pandemia, probabilmente indotto dall'impennata dei costi di costruzione e dalla carenza di manodopera", ha affermato Pitt. "Prevediamo che questa attenzione alla minimizzazione dei costi di ristrutturazione si intensificherà nel 2024".
Sophia Lucie-Smith, 36 anni, ritiene che la sua townhouse completamente ristrutturata con quattro camere da letto e quattro bagni nel quartiere di Chelsea, che ha acquistato nel 2020 (non ha voluto rivelare il prezzo d'acquisto) e che condivide con la figlia Petra di 8 anni, soddisfi i criteri del best-in-class. Ha deciso di vendere la proprietà per poter trascorrere un po' di tempo in California, dove vive sua madre. A novembre ha quotato la proprietà per 9 milioni di euro presso Sotheby's International Realty. "Sono consapevole del mercato, ma penso che questa sia una casa davvero speciale", ha detto Lucie-Smith, una nutrizionista. "Non c'è un'enorme quantità di roba buona sul mercato".
Le altre case che vengono scambiate bene sono quelle che sembrano avere un buon rapporto qualità-prezzo. "Gli acquirenti vogliono uno sconto", ha detto Eccles. "Per vendere una casa che non è così speciale bisogna essere coraggiosi nel fissare il prezzo e, se lo si fa, si otterrà interesse e gli acquirenti potrebbero alzarlo per aggiudicarselo ".
La strategia dei Denekamp consiste nel fissare un prezzo ragionevole. Il prezzo richiesto per la loro casa è di 14 mila euro al metro quadro. Denekamp ha detto che negli ultimi mesi ha visto altre case intorno al porto raggiungere i 19-20 mila euro al metro quadro.
"Penso che si tratti di un prezzo ragionevole", ha detto Denekamp. "Non vogliamo stare ad aspettare e parlare dei 5,7 milioni di euro che avremmo potuto ottenere cinque anni fa. Non abbiamo figli a cui lasciarla e potremmo aspettare 10 anni prima che il mercato cambi direzione".
(Translated from the original version by Milano Finanza Editorial Staff)
