Il fondo immobiliare Sreit sta perdendo liquidità e rischia di dover bloccare i rimborsi

Un importante fondo immobiliare commerciale sta cercando di evitare una potenziale crisi di liquidità dovuta alla lunga lista di investitori desiderosi di ritirare le proprie quote.

Il fondo da 10 miliardi di dollari del Gruppo Starwood Capital sta cercando di preservare la propria liquidità e le sue linee di credito, limitando i rimborsi agli investitori. Nel corso del primo trimestre, il fondo ha ricevuto richieste di rimborso per un totale di 1,3 miliardi di dollari, ma è riuscito a soddisfarne meno di 500 milioni, secondo le informazioni regolamentate disponibili.

Nonostante queste misure precauzionali, la liquidità del fondo, costituita da contanti, titoli negoziabili e una linea di credito bancaria, si sta esaurendo rapidamente. Alla fine di aprile, ammontava solo a 752 milioni di dollari, in calo rispetto ai 1,1 miliardi di dollari registrati alla fine dell’anno precedente. Nel 2022, ammontava a 2,2 miliardi di dollari, secondo i documenti disponibili. «La loro liquidità residua è scarsa», ha commentato Kevin Gannon, ceo di Robert A. Stanger, una banca d’investimento specializzata in fondi immobiliari.

Questi sviluppi hanno posto il Starwood Real Estate Income Trust, noto come SREIT, di fronte a tre opzioni, nessuna delle quali sembra essere vantaggiosa. Potrebbe optare per un aumento del debito, la vendita di proprietà in un mercato difficile o la completa o parziale sospensione dei rimborsi, mettendo a rischio la sua capacità di attirare nuovi investimenti. Senza l’adozione di una di queste misure, SREIT rischia di esaurire la sua liquidità e il suo credito entro la fine dell’anno, data la velocità attuale dei rimborsi.

Altri fondi immobiliari stanno reagendo in modi diversi alla pressione derivante dalla lunga lista di richieste di rimborso. Il più grande di essi, il Blackstone Real Estate Income Trust, noto come BREIT, ha a disposizione una liquidità di 7,5 miliardi di dollari ed è riuscito a soddisfare tutte le richieste di rimborso all’inizio di quest’anno. Tuttavia, le richieste di prelievo continuano a superare l’ingresso di nuovi capitali.

SREIT è stato uno dei fondi immobiliari più importanti lanciati tra il 2017 e il 2022, secondo solo a BREIT per dimensioni. Questi fondi, noti come fondi immobiliari non negoziati, investono in proprietà commerciali simili ai REIT negoziati pubblicamente. Secondo Stanger, tali veicoli hanno raccolto complessivamente circa 95 miliardi di dollari, principalmente da investitori individuali.

Questi fondi erano molto popolari quando i tassi di interesse erano bassi, perché garantivano dividendi intorno al 5%. Venduti tramite consulenti finanziari, offrivano ai piccoli investitori l’opportunità di entrare nel mercato immobiliare commerciale, che all’epoca era molto dinamico.

Tuttavia, gli investitori hanno cominciato a ritirarsi man mano che i tassi d’interesse hanno iniziato ad aumentare e i valori degli immobili commerciali a diminuire. Alla fine del 2022, sia SREIT che altri fondi hanno iniziato a limitare i rimborsi al 2% del valore netto dell’attivo al mese e fino al 5% al trimestre.

Anche la raccolta di nuovi fondi è crollata drasticamente, poiché alcuni analisti hanno criticato la struttura dei fondi e i consulenti finanziari hanno espresso preoccupazioni. La raccolta di nuovi fondi di SREIT è scesa a circa 15 milioni di dollari al mese, rispetto ai più di 600 milioni di dollari al mese registrati nella prima metà del 2022.

La capacità di SREIT di gestire i rimborsi sarà fondamentale per determinare se questi fondi saranno una presenza duratura sul mercato immobiliare o rischiano di scomparire. Alcuni analisti ritengono che i fondi stanno dimostrando di sapersi destreggiare bene in un mercato immobiliare commerciale complesso, mentre altri evidenziano gravi problematiche.

Poiché non riesce a raccogliere sufficienti nuovi fondi per coprire i suoi rimborsi limitati, Starwood sta esaminando diverse opzioni, secondo fonti ben informate sulle decisioni della società. Il fondo potrebbe aumentare ulteriormente il debito, ma ciò risulterebbe costoso considerando gli attuali tassi di interesse elevati. Il debito attuale di SREIT già rappresenta il 57% dei suoi asset, una percentuale superiore a quella di molti fondi immobiliari simili. Inoltre, il leverage target di SREIT è compreso tra il 50% e il 65%.

Il fondo potrebbe decidere di procedere con la vendita di attività. Attualmente, SREIT possiede centinaia di proprietà sparse in tutto il Paese, principalmente magazzini e appartamenti in affitto situati nella Sunbelt. Tuttavia, il valore della maggior parte di questi immobili commerciali è stato fortemente colpito dall’aumento dei tassi di interesse, che comporta un aumento dei costi in un settore caratterizzato da un alto livello di leva finanziaria. Inoltre, gli appartamenti in affitto hanno subito ulteriori pressioni a causa della sovracostruzione in molti mercati.

Secondo Matthew Werner, direttore generale della società di gestione patrimoniale Chilton Capital Management, la maggior parte dei proprietari di appartamenti che hanno affittato le loro unità prima dell’impennata dei tassi di interesse «preferirebbe evitare di vendere in questo momento».

In alternativa, SREIT potrebbe optare per interrompere o ridurre ulteriormente i rimborsi agli investitori. Tuttavia, gli analisti ritengono che questa opzione dovrebbe essere considerata solo come un estremo rimedio, poiché renderebbe ancora più difficile la raccolta di nuovi fondi. Finora, uno dei principali vantaggi offerti da SREIT è stata la possibilità per gli investitori di riscattare le proprie azioni, sebbene con le restrizioni del 2% e del 5%. Kevin Gannon, di Stanger, ha sottolineato che un’interruzione dei rimborsi «sarebbe una mossa fatale», rendendo estremamente difficile attirare nuovi fondi.

SREIT è stato lanciato nel 2018 da Starwood Capital, una società di private equity guidata da Barry Sternlicht, rinomato investitore immobiliare e fondatore della catena di hotel Starwood Hotels. Inizialmente, SREIT ha raccolto oltre 13,5 miliardi di dollari in equity, impiegati per l’acquisto di un portafoglio di asset immobiliari dal valore superiore ai 25 miliardi di dollari.

L’anno scorso, il fondo ha cercato di vendere proprietà quando le richieste di rimborso hanno cominciato ad aumentare. SREIT ha ceduto un portafoglio di case unifamiliari in affitto alla società con sede a Dallas, Invitation Homes, per 650 milioni di dollari, debiti inclusi.

Tuttavia, più recentemente, il fondo ha rallentato il ritmo delle vendite a causa dei prezzi depressi. Come molti altri proprietari, SREIT confida nella prospettiva di un aumento dei prezzi nel corso dell’anno, specialmente se la Federal Reserve inizierà a tagliare i tassi di interesse.

Attualmente, SREIT sta facendo affidamento sulla sua linea di credito. Tuttavia, è evidente che questa situazione non sarà sostenibile a lungo, data l’attuale velocità di utilizzo. La linea di credito ha una capacità residua di 275 milioni di dollari, notevolmente inferiore alla sua dimensione originaria di 1,55 miliardi di dollari.