Grazie ad Amazon e alle case auto, in est Europa è boom dei capannoni

Il mercato immobiliare industriale è in piena espansione in Europa centrale e orientale, grazie alla geografia della regione e alla manodopera a basso costo, oltre ai vantaggi della moneta unica europea e alla mancanza di restrizioni commerciali.

I costruttori stanno ultimando nuovi magazzini e strutture di distribuzione a un ritmo record. Il motivo è semplice: gli impianti possono essere costruiti e gestiti a basso costo in paesi come la Polonia o la Repubblica Ceca riuscendo a servire mercati di paesi ad alto costo come la Germania, la Svizzera e la Francia.

Secondo i dati della società JLL, gli affitti per i moderni spazi industriali di Poznan, Polonia, sono di circa 3,5 euro al metro quadrato rispetto ai 5 euro al metro quadrato di Berlino, che è solo a 200 km a ovest.

Questa disparità ha finito per attirare alcuni dei maggiori catene commerciali del mondo. Amazon gestisce cinque centri di smistamento ad alta tecnologia lungo il confine polacco con la Germania, a Poznan, Stettino e Sosnowiec, più due a Breslavia, e prevede un'ulteriore espansione. Al confronto, il gigante dell'e-commerce ha quattro centri analoghi in Italia, un paese con una popolazione di oltre 60 milioni di abitanti, rispetto ai meno di 40 milioni della Polonia.

Il fenomeno non è sfuggito anche agli investitori locali ed internazionali: ben circa 3,7 milioni di metri quadrati di nuovi spazi sono stati costruiti nel 2017, con un aumento del 68% rispetto al 2016 e il 55% in più rispetto alla quantità record, che risale al 2007, secondo il broker Cushman & Wakefield Inc.

"Questo è il posto giusto per noi", ha detto Robert Dobrzycki, amministratore delegato della californiana Panattoni Development Company, che l'anno scorso ha costruito circa il 38% della nuova infrastruttura in Europa centrale ed orientale. Altri protagonisti includono Prologis (con sede a San Francisco negli Stati Uniti e ad Amsterdam in Europa) e P3 Logistics Parks, di proprietà del fondo sovrano GIC Pvt di Singapore.

Non sorprende che questo boom stia provocando qualche preoccupazione circa una bolla di mercato immobiliare. Per un decennio il mercato nella maggior parte dei paesi dell'Europa centrale e orientale era rimasto immobile. "Sei o dodici mesi fa, in Polonia, c’erano affitti inferiori a 2 euro al metro quadrato al mese”, ha dichiarato Ben Bannatyne, presidente di Prologis Europe. "In termini di portafoglio globale, è il più basso che abbiamo mai visto al mondo".

Nonostante le nuove costruzioni, il tasso di inoccupato nella regione è rimasto basso: Secondo la CBRE, negli ultimi tre mesi del 2017 sono stati consegnati 614 mila metri quadrati in Polonia rispetto ai 144 mila metri quadrati degli ultimi tre mesi del 2016. I valori degli immobili industriali continuano a crescere, con compravendite pari a 2,2 miliardi di euro nel 2017. Il settore rappresenta oggi il 20% del mercato immobiliare commerciale dell’Europa centrorientale, rispetto a circa il 4% di dieci anni fa.

I sostenitori dell'euro sottolineano che l'adozione della moneta unica da parte della Slovacchia nel 2009 ha favorito l'arrivo di giganti europei dell'automobile come Volkswagen e Peugeot, nonché di diversi costruttori automobilistici sudcoreani. "La Slovacchia produce oggi più automobili pro capite di qualsiasi altro paese al mondo", ha dichiarato Ian Worboys, Ceo di P3 Logistics Parks, uno specialista industriale paneuropeo. La presenza di queste aziende ha contribuito a stimolare la domanda di grandi spazi industriali.

Il mercato era molto diverso nel 2004, quando la Panattoni aveva aperto le sue attività in Europa, pochi anni dopo l'introduzione dell'euro nel continente. Secondo i dati Jll Alla fine di quell’anno in Polonia c'erano 1,6 milioni di metri quadrati di immobili industriali, contro i 13,7 milioni di metri quadrati nel marzo 2018.

Il mercato ha iniziato a prendere slancio soprattutto con l'aggiunta di migliaia di chilometri di nuove strade nella regione, finanziati in parte dall'Unione europea. "Si può arrivare dalla Polonia a tutta la Germania o anche a parti della Francia in un turno di tir di 9 ore", ha dichiarato Eric Jansen, amministratore delegato di Eastdil Secured Europe.

La crescita interna ha alimentato anche il settore industriale immobiliare. Mentre le altre economie hanno subito una contrazione durante la crisi finanziaria mondiale, il Pil della Polonia ha continuato a crescere. Il CBRE prevede per i prossimi anni ulteriori aumenti dal 3,25% al 4,5% in tutta l'Europa centrale e orientale.

Nell'attuale ripresa, la crescita del settore industriale è stata alimentata dalla passione europea verso l'e-commerce, che ha guidato l'espansione degli operatori logistici e dei corrieri, come DHL Worldwide Express e Kuehne + Nagel, ha commentato Dobrzycki, "Gli investitori che storicamente hanno investito nel l’immobiliare commerciale al dettaglio, stanno usando la logistica per proteggersi contro la perdita di slancio da parte del retail", ha detto Dobrzycki.

Questa crescita potrebbe ovviamente essere frenata da una vasta gamma di fattori, tra cui l'aumento dei tassi di interesse o le tensioni commerciali tra l'Europa e gli Stati Uniti. Ma la festa non sembra essere ancora finita. Nei primi tre mesi del 2018, in Polonia sono stati affittati ben 1,1 milioni di metri quadrati. Panattoni ha appena avviato un programma di investimenti paneuropeo da 1,2 miliardi di euro in attività logistiche da ultimo miglio, anticipando un potenziale boom dell'e-commerce in Polonia.

Bannatyne, di Prologis, prevede che seguiranno aumenti dei canoni di affitto. "I terreni stanno diventando sempre più vincolati e i costi di costruzione stanno aumentando", ha detto. "Stiamo assistendo a livelli d'affitto adeguati e sostenibili, che costituiscono le basi per una crescita sostenibile nei prossimi anni".