Gestire parcheggi per camper ha reso il 4.100% in 11 anni

Uno dei migliori investimenti dal minimo toccato dalla borsa Usa, nel marzo 2009, è l’azione della società che gestisce parcheggi per roulotte.
 
Dal minimo del mercato azionario le azioni dei grandi proprietari di parcheggi per camper e roulotte, Sun Communities Inc. e Equity LifeStyle Properties Inc. hanno restituito rispettivamente il 4.141% e il 1.205%, contando le variazioni dei prezzi e il pagamento dei dividendi. A confronto, il rendimento dell'S&P 500 è stato del 520%.
 
"Questi titoli sono schizzati come razzi", ha dichiarato John Pawlowski, un analista della società di ricerca immobiliare Green Street Advisors. "È sconcertante quanto questo business sia stato un affare".
 
Le aziende di parcheggi per roulotte di solito sono proprietarie del terreno in cui stazionano case prefabbricate e veicoli per il tempo libero. Sono responsabili della manutenzione delle strade e dei servizi, se ce ne sono, ma non delle case. È come se i proprietari di appartamenti non fossero tenuti a mantenere o a pagare le tasse sui loro edifici, ma riscuotessero comunque l'affitto da chi ci vive all'interno.
 
I proprietari del parcheggio non si preoccupano molto che gli inquilini se ne vadano, perché dovrebbero portare la loro casa con sé. Nonostante il nome, spostare case mobili è costoso e difficile. Quelle vecchie potrebbero cadere a pezzi quando vengono sollevate da terra. Molti modelli più recenti sono più simili a case che a roulotte, anche se arrivano sul retro di un camion.
 
"È un modello di business incredibilmente resistente", ha detto Alec Perkins, portfolio manager della Perkins Investment Management, un'unità della Janus Henderson Group PLC. I fondi di Perkins possiedono azioni Equity LifeStyle e hanno detenuto azioni Sun. "Se si investe in hotel, appartamenti e uffici, ci si preoccupa costantemente di spese in conto capitale e di nuovi allestimenti". Neanche le case fabbricate sono un problema".
 
Piani per nuovi parcheggi di solito incontrano una forte resistenza locale. La giusta localizzazione è difficile da trovare. Ma nel frattempo, la domanda di case prefabbricate è stata alimentata dai baby boomer che sono andati in pensione, dai millennials con il gusto per la vita minimalista e dai prezzi delle case unifamiliari costruite in loco che sono aumentati oltre la portata di molti americani.
 
Il prezzo mediano della casa unifamiliare è infatti di circa 280 mila dollari e richiede un reddito annuo di circa 68 mila dollari, supponendo un acconto del 10% e i tassi di interesse prevalenti, secondo HSN, fornitore di dati sui mutui. Il prezzo medio di vendita di una casa mobile a singola larghezza lo scorso anno è stato di circa 53 mila dollari, secondo il Dipartimento del Commercio degli Stati Uniti.
 
L'amministratore delegato della Sun Communities, Gary Shiffman, ha detto che l'azienda, con sede a Southfield, Michigan, riceve circa 47 mila richieste all'anno per vivere nei 422 parcheggi che possiede negli Stati Uniti e in Canada.
 
Sun ha pagato 815 milioni di dollari per terreni con 10.300 siti di case sviluppate l'anno scorso e ha speso altri 235 milioni di dollari aggiungendo 2.300 in siti nuovi, riqualificati o espansi, in modo da avere 141.000 posti per case mobili e veicoli ricreativi, quasi tutti già locati.
 
L'occupazione di fine anno è stata del 96,4%, ha detto Sun la scorsa settimana quando ha riportato i risultati del quarto trimestre. Le azioni del fondo di investimento immobiliare hanno raggiunto il massimo dopo aver rivelato un aumento del 50% del reddito operativo netto annuale. Ha anche detto che quest'anno pagherà un dividendo di 3,16 dollari per azione, rispetto ai 3 dollari del 2019.
 
La sfida di Sun sarà quella di trovare altri siti. È improbabile che si ripeta il 2019, che includeva l'acquisto di 344 milioni di dollari di una catena di 31 parcheggi nella East Coast. Gli acquisti futuri assomiglieranno più probabilmente all'impianto da 193 lotti costruito nello Utah, che è costato 8,3 milioni di dollari. Sun ha detto che probabilmente quest'anno spenderà tra i 150 milioni di dollari e i 250 milioni di dollari per l'acquisto di altre proprietà.
 
"Poiché l'offerta è così limitata, le nostre aspettative” ha detto Shiffman, “sono tali da ostacolare alcune transazioni di portafoglio impreviste, che quest'anno saranno tutte onerose".
 
Equity LifeStyle Properties, di cui il mogul immobiliare di Chicago, Sam Zell, è presidente, ha speso 150 milioni di dollari per espandersi nel 2019. A fine anno possedeva 156.513 siti, circa l'11% in più rispetto al 2011, un periodo durante il quale il concorrente Sun ha più che raddoppiato il suo numero.
 
"Siamo in discussioni attive con i venditori e abbiamo proprietà in tutte le fasi del processo di acquisizione", ha detto il mese scorso il CEO, Marguerite Nader, agli investitori. "Ma, in linea con quanto abbiamo visto negli ultimi anni, c'è molto interesse per il nostro tipo di prodotto".
 
Il gotha dei grandi investitori si è unito alla caccia al parcheggio per roulotte, aumentando la concorrenza. Gli acquirenti includono pensioni, fondi sovrani e società di private equity, come Carlyle Group Inc. e Blackstone Group Inc., che ha collaborato con lo stesso gruppo dell'Arizona con il quale ha costruito Invitation Homes Inc., un impero di 80mila case in affitto per gli inquilini con reddito più alto.
 
Negli ultimi anni la traiettoria delle azioni dei parcheggi per rimorchi è simile a quella delle azioni degli edifici per l’immagazzinamento di materiale, almeno fino a poco tempo fa. L'impennata dei prezzi ha portato gli investitori a inondare il mercato con nuove strutture, mettendo sotto pressione i giganti del settore, Public Storage e Extra Space Storage Inc. Da quando hanno raggiunto i massimi l'estate scorsa, le loro azioni sono diminuite rispettivamente del 15% e del 13%.
 
Non ci si aspetta però che altre aziende invadano il mercato dei parcheggi per roulotte, dato che è molto più difficile costruire comunità di case mobili che convertire vecchi edifici industriali o parcheggi in strutture di stoccaggio.
 
"La gente non vuole avere un parcheggio per roulotte dietro il proprio cortile", ha detto Pawlowski di Green Street Advisors. "Not in my backyard, all'ennesima potenza".
 
E se non possono crescere con l'aggiunta di siti per la casa, Sun e Equity LifeStyle possono sempre aumentare gli affitti. Entrambe le società hanno dichiarato di aspettarsi un aumento medio del fitto mensile di almeno il 4% nel 2020.