Crisi immobiliare in Usa: chi è Ian Jacobs, l’uomo che vuole fare incetta degli uffici vuoti di San Francisco

Mentre la maggior parte degli investitori fugge dal mercato immobiliare del centro di San Francisco, Ian Jacobs si sta muovendo nella direzione opposta, seguendo una tradizione di famiglia.

Jacobs è un discendente della dinastia immobiliare Reichmann, con sede a Toronto, nota per aver accumulato ricchezze attraverso l’acquisto di proprietà a New York City negli anni ‘70, un periodo in cui la città era sull’orlo del fallimento. Investitore azionario alla ricerca di opportunità vantaggiose, Jacobs ha anche trascorso un periodo come apprendista di Warren Buffett. Nonostante ciò, finora, non ha dimostrato particolare interesse per l’attività di famiglia. Tuttavia, secondo fonti ben informate, nel corso dell’ultimo anno, il quarantasettenne ha cercato di ottenere finanziamenti da parte di parenti e altre famiglie facoltose con l’obiettivo di acquistare edifici per uffici a San Francisco.

Jacobs è convinto che alla lunga gli uffici torneranno a riempirsi

Attualmente, Jacobs si trova di fronte alla sfida di dimostrare che la convinzione diffusa secondo cui gli uffici nel centro, soprattutto a San Francisco, non si riempiranno mai più, è errata. «Conosciamo i Reichmann», ha dichiarato il capo di un family office latino-americano che sta investendo in questo progetto. «Sono un partner molto affidabile».

San Francisco è l’epicentro del crollo nazionale del settore immobiliare commerciale. Il passaggio al lavoro da casa ha fortemente ridotto la domanda di uffici nel centro città e i proprietari hanno abbandonato le proprietà entrando in default sui mutui. Le perdite dai prestiti si sono riversate nel sistema finanziario, colpendo le azioni delle banche e delle assicurazioni.

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Si prevede che quest’anno sarà ancora più difficile rispetto al 2023 per gli spazi per uffici a livello nazionale. La situazione a San Francisco è particolarmente critica poiché la sua economia dipendeva fortemente dalle aziende tecnologiche, che ora sono passate al lavoro da remoto. Alcuni esperti sostengono che la città sta entrando in un «circolo vizioso», con l’aumento degli uffici non occupati che spinge sempre più aziende ad abbandonare la zona.

Secondo quanto riportato dalle fonti, Jacobs ha ottenuto impegni finanziari per un totale di 75 milioni di dollari per i suoi accordi iniziali. Nel lungo termine, punta all’acquisizione di 3 milioni di piedi quadrati (circa 280.000 metri quadrati) di spazio per uffici a prezzi che si attestano circa al 70% al di sotto del costo di costruzione delle proprietà, come indicato nei materiali di marketing del progetto esaminati dal Wall Street Journal. Le recenti vendite di edifici a San Francisco sono costate in media tra i 200 e i 300 dollari al piede quadrato, suggerendo un investimento totale tra 600 milioni e 900 milioni di dollari.

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Come a Manhattan

Il piano, denominato Project Uris, prende ispirazione dall’acquisto nel 1977 di otto edifici a Manhattan da parte dei Reichmann dalla Uris Buildings Corp., effettuato attraverso la loro società Olympia & York Developments. Analogamente a quanto avviene oggi a San Francisco, anche New York City affrontava all’epoca sfide legate alla criminalità, alla fuga delle aziende e all’inefficienza politica. Cinque anni dopo, una Wall Street in ripresa ha contribuito a rilanciare l’economia locale, facendo aumentare il valore degli edifici di dieci volte rispetto a quanto inizialmente pagato dai Reichmann.

I Reichmann sono una famiglia allargata di ebrei ortodossi, divenuti celebri per la loro abilità nel settore immobiliare e per la filantropia religiosa. I prozii di Jacobs, Paul e Albert Reichmann, hanno sviluppato progetti quali Canary Wharf a Londra e il World Financial Center a New York. L’impero ha raggiunto un valore di 10 miliardi di dollari nel 1991, ma ha subito un crollo quando i debiti hanno portato alla bancarotta di Olympia & York. Nel corso degli anni, si è lentamente ripreso, raggiungendo almeno 880 milioni di dollari nel 2005.

La maggior parte dei discendenti della generazione di Jacobs, che conta decine di cugini, ha intrapreso studi presso le scuole ebraiche locali conosciute come yeshiva, per poi iniziare a lavorare nel settore immobiliare insieme alle loro famiglie. Dopo la yeshiva, Jacobs si è trasferito a New York, dove ha ottenuto una posizione come analista di equity presso Goldman Sachs, per poi frequentare una business school. È qui che ha deciso di lavorare con il più grande esperto di investimenti di valore, Warren Buffett, il capo di Berkshire Hathaway.

«Scrisse una lettera a Warren in cui diceva ‘Lei è il mio punto di riferimento e vorrei farle una proposta di valore: la pagherò 500 dollari a settimana per avere l’opportunità di fare uno tirocinio con lei’», ha raccontato Robert Salamon, uno dei cugini di Jacobs. Buffett declinò l’offerta e restituì l’assegno da 500 dollari, ma lasciò intravedere la possibilità di trovare un progetto per Jacobs nel caso in cui si trovasse a Omaha, Nebraska, sede di Berkshire. Jacobs vi si presentò nell’estate del 2002 e ottenne una posizione di analista finanziario presso il suo mentore. Dopo che Jacobs decise di avviare la propria società di investimenti nel 2009, Tracy Britt assunse il suo ruolo.

Sebbene le azioni a basso costo fossero abbondanti dopo la crisi finanziaria del 2009, Jacobs ebbe meno opportunità a causa dell’impennata dei prezzi delle azioni dovuta ai bassi tassi di interesse. Fonti informate raccontano che a volte trascorreva anni senza effettuare alcun acquisto, seguendo una lezione appresa da Buffett, il quale si astiene dall’investire quando le valutazioni sono elevate e interviene durante le crisi.

Nel 2022, i prezzi delle azioni subirono una flessione a seguito dell’incremento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve, ma successivamente si ripresero. Questo spinse Jacobs a tornare al vecchio copione dei Reichmann: l’acquisto di proprietà per uffici a prezzi convenienti.

Un progetto a lungo termine

Jacobs ha comunicato agli investitori che il recupero di San Francisco potrebbe richiedere circa dieci anni, come indicato nei materiali di marketing. La strategia chiave per garantire il successo dell’operazione consisterà nell’acquisto a basso costo e nella detenzione delle proprietà fino al ritorno delle aziende tecnologiche.

«L’intera carriera professionale di Jacobs si è incentrata sull’investimento di valore nei mercati pubblici», ha affermato Max Raskin, consulente di Jacobs per questo progetto. «Questa è la prima volta che ha l’opportunità di applicare l’approccio di investimento di valore nel settore immobiliare».

Jacobs ha ricevuto sostegno finanziario per la sua strategia sia dalla famiglia Reichmann che da altre importanti famiglie nel settore immobiliare di Toronto. Ulteriori fondi sono stati raccolti da family office negli Stati Uniti e in America Latina.

Il principale rischio a breve termine che Jacobs ha evidenziato per gli investitori è la possibilità che la finestra di opportunità si chiuda prima che riesca a effettuare gli acquisti. L’aumento dei tassi di interesse ha rallentato le vendite immobiliari, rendendo i mutui più costosi. Tuttavia, molti ritengono che la Federal Reserve possa ridurre i tassi nel corso dell’anno. Ciò potrebbe incoraggiare i gestori di fondi e altri investitori istituzionali a tornare a San Francisco.

Nonostante i tassi rimangano elevati, Jacobs è un outsider a San Francisco e si trova a competere con ricchi residenti locali che cercano anch’essi di acquistare edifici a prezzi convenienti. Jacobs ha presentato offerte per diverse proprietà, ma finora non ha concluso alcun affare, come riferito da fonti ben informate sulla questione.