Comprare casa in nuda proprietà? Come funziona, quanto costa e a chi conviene
L’acquisto di nuda proprietà sta crescendo, con vantaggi economici legati ai costi ridotti e al calcolo del valore in base all'età dell'usufruttuario. Ecco gli aspetti fiscali di cui tener conto e le modalità di finanziamento per valutare questa tipologia di investimento
Comprare casa ma in nuda proprietà. L’interesse per questa tipologia di acquisto è cresciuto negli ultimi anni: secondo un’analisi realizzata da Confabitare (associazione proprietari immobiliari) le transazioni di nuda proprietà nel 2024 sono aumentate del 20% rispetto all’anno precedente, coinvolgendo circa 97 mila pensionati in tutta Italia. Tra le città, Bologna registra l’incremento più significativo con un +36%, seguita da Roma +33,5%, Torino +32% e Milano +30,9%.
Come funziona la nuda proprietà
Gli acquisti sono stati incentivati anche dall’aumento dei prezzi degli immobili che li ha resi meno accessibili sul mercato. Al contrario, in una fase di ribasso dei valori immobiliari la nuda proprietà è una forma di investimento di solito meno considerata dal momento che sul mercato potrebbero esserci valide occasioni di acquisto con il vantaggio di comprare un immobile libero, magari da mettere a reddito.
Per chi è interessato a proteggere il proprio capitale, ampliando il portafoglio immobiliare, la scelta della soluzione proposta in nuda proprietà può essere preferita semplicemente per la convenienza del prezzo, essendo totalmente slegata da logiche di gusto personale o di rispondenza alle necessità del nucleo familiare.
Comprare in nuda proprietà significa acquistare solo la proprietà legale di un immobile (che ha un valore inferiore), senza il diritto di utilizzarlo o abitarlo fino alla scadenza dell’usufrutto, che generalmente dura fino alla morte dell’usufruttuario (di solito una persona anziana). Dunque si tratta di un investimento con un tasso di incertezza in merito a quando si potrà usufruire del bene o ricavarne una rendita.
Mentre dal punto di vista dell’acquirente il vantaggio è prevalentemente economico, i venditori la considerano una buona pratica per integrare la pensione, per avere denaro per sostenere un certo tenore di vita e allo stesso tempo restare nella propria abitazione. Spesso si tratta di persone che non hanno figli: stando ai dati dell’osservatorio dell’Ufficio Studi di Tecnocasa il 48,9% dei venditori è single.
Ma quanto vale la nuda proprietà?
Il valore della nuda proprietà è normato: è prevista infatti una tabella di ripartizione in percentuale (che può cambiare nel tempo) del valore della piena proprietà distinguendo la quota dell’usufruttuario e quella della nuda proprietà. Nonostante ci siano due metodi per calcolarne il valore, quello più semplice è legato alle percentuali predefinite. In questo caso fatta 100 la piena proprietà, la nuda proprietà vale x e l’usufrutto vale y, a seconda dell’età (dove x + y = 100).
Facendo un esempio pratico, se l’immobile ha un valore di 300 mila euro e l’usufruttuario ha 58 anni, l’usufrutto avrà un valore pari al 60% (180 mila euro) e la nuda proprietà sarà valutata al 40% (120 mila euro). Allo stesso modo, nel caso di un immobile del valore di 1 milione di euro, con la presenza di un usufruttuario di 68 anni, il valore della nuda proprietà sarà pari al 55% (550 mila euro) e per l’usufruttuario al 45% (450 mila euro).
L’entità del risparmio per l’acquisto di una nuda proprietà dipende dall’età del venditore: maggiore è l’età e minore è il risparmio. In base alle analisi condotte dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa il 70% degli acquirenti di nuda proprietà è composto da famiglie (70% del totale). La nuda proprietà è sempre stata infatti una forma di investimento scelta dai genitori, soprattutto quando i figli sono molto piccoli, grazie al risparmio che consente. L’idea è quella poi di ritrovarsi in futuro una casa di proprietà, magari anche rivalutatasi nel tempo. La tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 30,2% delle preferenze, seguiti dai quadrilocali con il 28,1% delle scelte.
A chi competono le spese?
In caso di acquisto in nuda proprietà le imposte fanno tutte quante capo all’usufruttuario (Imu nel caso si tratti della seconda casa dell’usufruttuario, imposte dirette in caso di locazione dell’immobile). Sulla dichiarazione dei redditi del nudo proprietario infatti l’immobile non compare proprio. Se la casa è intestata al genitore e abitata dal figlio l’Imu è dovuta dal genitore. Può essere che il comune preveda aliquote agevolate in alcuni casi (immobile concesso in comodato a familiare di primo grado), ma occorre consultare le delibere del singolo comune che possono variare di anno in anno.
Anche le spese di manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre le straordinarie al nudo proprietario. È a carico dell’usufruttuario anche la manutenzione straordinaria resa necessaria dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. In caso di manutenzione straordinaria a carico del nudo proprietario, l’usufruttuario deve corrispondergli l’interesse legale sulle somme spese per le riparazioni straordinarie. In caso di deterioramento dell’immobile, non dovuto al normale utilizzo della casa, le spese straordinarie di ripristino sono a carico dell’usufruttuario. La stessa logica seguono le spese condominiali: quelle ordinarie spettano all’usufruttuario mentre quelle straordinarie al nudo proprietario.
Dal lato creditizio come funziona?
Gli esperti di Kìron Partner, società di mediazione creditizia del gruppo Tecnocasa, ricordano che dal punto di vista normativo la legge consente il finanziamento della nuda proprietà, anche se in pratica si tratta di un’operazione abbastanza complessa. «Non esiste, infatti, un prodotto dedicato alla nuda proprietà ipotizzando un finanziamento per finalizzare l’operazione», spiegano da Kìron, «le banche potrebbero essere più caute nel concedere prestiti perché sia il valore dell’immobile che l’eventuale rivalsa in caso di insolvenza potrebbero essere influenzati dal diritto di usufrutto. Pertanto è possibile che il cliente debba fornire garanzie aggiuntive o accettare condizioni di prestito meno favorevoli rispetto a un normale acquisto immobiliare».
- Leggi anche: Mutui, il ritorno del tasso misto. Ecco quanto costa e a chi conviene l’alternativa alla rata fissa o variabile
Secondo gli esperti, le strade da percorrere sono fondamentalmente due: la prima prevede che l’usufruttuario possa essere coinvolto nell’operazione di mutuo, potenzialmente come garante dell’operazione. In questo caso, ci sarebbe una garanzia in solido dell’usufruttuario nei confronti dell’acquirente, rendendo l’operazione molto complessa sia per la platea dei potenziali venditori sia nella reperibilità di istituti di credito disposti a procedere.
L’altra strada percorribile è quella della doppia ipoteca, ovvero l’acquirente mette a garanzia dell’operazione sull’acquisto della nuda proprietà un secondo immobile di proprietà. In questa soluzione, la banca potrebbe rivalersi sul secondo immobile nel momento in cui si verifichi l’insolvenza da parte del mutuatario. Anche questa seconda strada resta comunque complessa e tortuosa. (riproduzione riservata)
