Case sottovalutate in Italia: il 74% degli acquisti con mutuo sotto la perizia, differenze più marcate fuori dai capoluoghi

Case sottovalutate in Italia? Pare di sì, almeno quando c’è di mezzo un mutuo. Il 74% delle case acquistate facendo ricorso a un mutuo risulta infatti rilevato a un prezzo inferiore rispetto alla valutazione. È questa la fotografia che emerge dall’Osservatorio di Qualis Credit Risk che analizza le dinamiche del mercato del credito italiano, con un focus specifico sulle transazioni immobiliari finanziate con mutui a elevato Ltv. Sempre dall’Osservatorio emerge che nel 22% dei casi non vi è differenza tra i due parametri, mentre solo nel 4% dei casi il prezzo di acquisto risulta maggiore della valutazione dell’immobile, in altre parole è stato forse pagato un po’ troppo. La situazione non è però omogenea in tutta Italia, né stabile nel tempo.

Prezzo di mercato e valore di perizia

Come mai queste discrepanze? La domanda ne genera però subito altre due, e cioè quanto vale davvero una casa, e chi lo decide? In realtà i prezzi dipendono da chi li definisce e a quale fine, e quindi possono essere più d’uno. In generale nelle compravendite residenziali se ne trovano almeno due, quello di mercato e quello di perizia (quest’ultimo richiesto dalle banche al momento di erogare un mutuo), e in genere secondo l’analisi di Qualis differiscono per un 5-10% in più o in meno. L’Osservatorio di Qualis Credit Risk si sofferma soprattutto sui mutui ad elevato Loan to Value nel periodo 2023-2025, quelli cioè dove la cifra finanziata supera l’80% del valore dell’immobile, attestandosi in media intorno al 90-95%.

L’analisi prende in considerazione il prezzo effettivo di compravendita e il valore di perizia: due parametri chiave per la concessione del credito dal momento che l’importo massimo del mutuo viene solitamente calcolato sul più basso tra i due. La differenza che può emergere tra questi valori è un riflesso delle dinamiche di mercato ed è influenzato da fattori come il momento storico e l’area geografica, ma anche da tendenze più ampie quali i flussi migratori, l’andamento economico e la classe energetica assegnata agli immobili.

Sopravvalutazioni e dinamiche territoriali

In generale, come già accennato, a livello nazionale il valore di perizia è superiore a quello di mercato quasi ovunque, con poche eccezioni, solo il 4%, e in alcune zone particolari. Oltre la metà di questo 4% (il 53,6%) si concentra infatti nelle regioni più dinamiche e cioè il 42,4% in Lombardia e l’11,2% nel Lazio. «Si tratta delle solite Milano e Roma, ma non solo», spiega Vittorio Bruno, Head of Commercial and Underwriting di Qualis Credit Risk. «Il fenomeno si riscontra infatti anche nelle località circostanti alle due metropoli e ad esse direttamente collegate, magari attraverso rapidi mezzi di trasporto che consentono di raggiungerle facilmente per lavoro».

In altre parole, a generare questa sorta di sopravvalutazione è la dinamicità economica della zona, che si riflette sulla domanda, e in particolare su quella più ricca. «Ad arrivare a Milano, Roma e zone connesse sono infatti lavoratori con qualifiche e stipendi superiori alla media e proprio per questo alla ricerca di abitazioni di una certa qualità», sottolinea Bruno. «Da qui i prezzi immobiliari più alti in queste particolari aree».

Anche in altre regioni tuttavia si riscontrano valori di perizia superiori a quelli di mercato. Come mostra la tabella in pagina, a Lombardia e Lazio fanno seguito, anche se con percentuali nettamente inferiori, Sicilia, Campania, Emilia Romagna e Piemonte, «ma in questo caso il fenomeno si deve più a una sottovalutazione della zona, dettata da minori compravendite e minor reddito, che non ai flussi di lavoratori e studenti».

Riduzione del divario nel tempo

Negli ultimi tre anni il divario tra questi due parametri si è progressivamente ridotto: nel mercato complessivo (dati Banca d’Italia, Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni 2025) si è passati dal -8,5% al -7,3%, mentre per le compravendite finanziate con mutui ad alto Ltv la variazione è stata dal -6,8% al -5,7%. «Il calo del differenziale indica un mercato immobiliare in espansione, dove la domanda è forte e il venditore non è costretto a scontare i prezzi pur di vendere», prosegue Bruno.

La tendenza a spuntare un prezzo inferiore rispetto alla valutazione è più accentuata fuori dai capoluoghi di regione, dove nel primo semestre 2025 lo scostamento medio raggiunge il -6,7% contro il -4,6% registrato nei centri principali. Tra le diverse macro aree territoriali, questa differenza è più marcata nel Sud Italia, dove si passa dal -5,5% del capoluogo al -7,8% del resto della zona. Sempre nel primo semestre 2025, lo scostamento tra i due valori nei capoluoghi spazia dal -10,1% a Perugia, seguita da Napoli e Cagliari a -9%, fino a -1,5% a Trento. Se si guarda invece al contesto regionale, il range va dal -10,4% della Valle D’Aosta e dal -10,1% della Basilicata, fino al -4,8% di Trentino e Veneto.

Implicazioni per i mutui

Ma cosa può comportare invece il divario tra perizia e prezzo di mercato ai fini dell’erogazione del mutuo? In realtà il problema si pone solo se la perizia indica un valore inferiore a quello di mercato e se il mutuo richiesto è ad alto Ltv. Per fare un esempio, se il prezzo è 100 mila euro e il mutuo richiesto è di 95 mila euro, se la valutazione è di 90 mila il mutuatario non riuscirà a ottenere quanto necessario e dovrà trovare la cifra mancante o rinunciare all’acquisto. «Per questo è sempre importante verificare la fattibilità dell’operazione prima di versare un’eventuale caparra», conclude Bruno. (riproduzione riservata)