Case di lusso a Milano, prezzi record con gli italiani di rientro dall’estero. I valori zona per zona
Il mercato immobiliare di pregio a Milano si conferma tra i più resilienti d’Europa, spinto da domanda d’élite nazionale e internazionale. Il rientro degli italiani dall’estero, le riqualificazioni urbane e le infrastrutture olimpiche ridisegnano la mappa del valore
Non solo stranieri. Milano attira anche gli investimenti di italiani di ritorno dall’estero. Un trend che, insieme alle nuove infrastrutture e alle riqualificazioni della città, contribuisce a ridisegnare alcune caratteristiche del mercato immobiliare di lusso meneghino, caratterizzato già una notevole resilienza che lo rende abbastanza immune dai rallentamenti economici globali. Il Market Report Milano-Roma 2025, elaborato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, racconta la metropoli lombarda non solo come un rifugio per il capitale, ma anche come motore di trasformazioni strutturali. Nei primi sei mesi dell’anno, a fronte di una crescita del 9,5% delle compravendite residenziali a livello nazionale, Milano ha registrato un solido incremento del 6,8% nelle transazioni.
Prezzi record e domanda d’élite
Per valori di mercato Milano batte un nuovo record, superando una soglia di prezzo psicologica. Le aree più esclusive e storicamente prestigiose della città, quali il Quadrilatero della Moda e l’affascinante quartiere di Brera, hanno toccato la cifra di 27 mila euro al metro quadro per gli immobili di nuova costruzione o sottoposti a una ristrutturazione completa. Per gli esperti, questo picco non è frutto di una bolla speculativa, ma è la diretta conseguenza di una domanda d’élite, sia nazionale che internazionale, che si scontra con una storica scarsità di offerta di prodotti ultra-prime e ad alta efficienza energetica.
«L’investitore di oggi non cerca solo una casa, ma un bene rifugio che garantisca standard elevatissimi», spiegano da Engel & Völkers. E il centro storico milanese si posiziona in cima a questa classifica del desiderio, come dimostrano anche i 22 mila euro al metro quadro raggiunti nella zona del Castello Sforzesco e di Foro Buonaparte. I prezzi medi per il segmento medio-alto si attestano tra i più alti a livello nazionale: in una solida fascia compresa tra 7.000 e 12.300 euro al metro quadrato.
Il ritorno degli italiani dall’estero spinge il mercato
Il catalizzatore di questa dinamica di crescita non è rappresentato unicamente dal capitale straniero. Il report evidenzia un fenomeno in accelerazione: il ritorno degli italiani dall’estero. I dati mostrano che gli acquisti immobiliari da parte di connazionali che rientrano, in particolare da piazze finanziarie come Regno Unito e Stati Uniti, hanno registrato un incremento del +13% su base annua. Questo «capitale di rientro» potrebbe nel tempo contribuire a stabilizzare ulteriormente la domanda, spinto dalle opportunità di investimento e dal regime fiscale competitivo che incentiva il rientro di professionisti e imprenditori nonostante l’irrigidimento delle regole negli ultimi anni.
Questo flusso di acquirenti, che predilige residenze di elevata qualità, consolida la clientela prevalentemente italiana del segmento di pregio, fornendo una base robusta all’espansione del mercato. «La riduzione dei tassi e i forti incentivi fiscali», osserva Roberto Magaglio, licence partner di Engel & Völkers Milano, «stanno catalizzando l’interesse, sia locale che internazionale», confermando l’intrinseca resilienza del mercato milanese.
Olimpiadi e infrastrutture: le nuove aree con potenziale
Intanto i progetti di riqualificazione e le nuove infrastrutture in arrivo per i Giochi Olimpici del prossimo anno stanno contribuendo a ridisegnare una nuova mappa del valore della città. L’effetto congiunto dell’avvicinamento delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 e il completamento della nuova linea metropolitana blu (M4) sta fungendo da volano per la domanda in zone che prima erano considerate meno centrali. Le aree di Santa Sofia e Solari sono quelle che hanno beneficiato in misura maggiore dell’aumento della richiesta immobiliare. L’apertura della M4, collegata con l’aeroporto di Linate, ha proiettato queste zone in una nuova dimensione di attrattività per acquirenti e investitori. Secondo gli esperti l’intensificazione delle attività nel segmento delle locazioni brevi e a medio termine, in vista dell’evento olimpico, contribuirà alquanto alla generazione di valore e rendimenti in queste nuove aree emergenti.
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Outlook e fattori chiave per il mercato immobiliare
Mentre le zone del centro stabiliscono record e altre si rivalutano, l’interesse e i valori delle case di pregio si mantengono elevati anche altrove: City Life si conferma un polo d’attrazione con quotazioni che spaziano dagli 8.000 ai 15 mila euro al metro quadrato. Ora, l’outlook degli esperti guarda a una chiusura d’anno positiva, con un aumento delle transazioni e un modesto rialzo dei prezzi, guidato dalla costante ricerca di qualità e di efficienza energetica, fattori che continueranno a trainare gli incrementi di valore nelle zone oggetto di riqualificazione. (riproduzione riservata)
