Prezzi a scoppio ritardato

Ritorno di interesse, di operatori, italiani e internazionali, e soprattutto di transazioni per il mattone tricolore. Le prime avvisaglie si erano già viste nella seconda parte del 2013, ma il trend è proseguito anche quest'anno, trovando conferma anche nell'ultima edizione di Eire. All'Expo del real estate italiano, che ha appena chiuso a Milano, si è respirato un clima decisamente più ottimistico rispetto agli anni passati. L'ottimismo è condiviso anche da Leo Civelli, amministratore delegato di Reag (Real Estate Advisory Group), che tuttavia segnala come i tempi siano ancora un po' prematuri per parlare di vera ripresa. Ecco perché, e quali segnali dobbiamo ancora attendere per dire che il real estate tricolore ce l'ha finalmente fatta.

1Il sentiment sul mattone italiano è indubbiamente migliorato nell'ultimo anno. Cosa gli manca ancora per dire di aver superato il guado?

Risposta. Il mercato comincia a muoversi. Lo stesso Expo del mattone era più affollato, anche di stranieri, ed era palpabile l'interesse degli operatori. E si è fermata anche la discesa dei prezzi degli immobili, oggi molto più bassi rispetto al 2007. Tutto questo però, almeno per ora, vale solo per le piazze principali, ovvero Roma, Milano e alcune località turistiche, e a patto che si tratti delle zone o mete migliori e di asset di qualità. Gli immobili di minor pregio, dalle case nelle periferie e hinterland poco appetibili agli uffici di classe B e C, dai negozietti mal posizionati ai vecchi capannoni, continuano invece a deprezzarsi. Per questi asset di fatto non c'è più domanda: gli acquirenti di riferimento, cioè famiglie a basso reddito, immigrati, piccole imprese, sono oggi quelli più colpiti dalla crisi, e quindi non possono di certo comprarli.

2Con quali effetti? Del resto le transazioni potrebbero aumentare di molto anche senza questa porzione della domanda...

R. Certo, ma non le quotazioni. Proprio la stagnazione dei prezzi indica che la crisi non è ancora alle spalle e che la piccola ripresa in corso è piuttosto fragile. L'assenza di una parte della domanda incide significativamente non solo sul numero delle compravendite, ma su tutta la catena del valore immobiliare perché manca il mercato della sostituzione. Chi possiede un immobile di scarsa qualità, infatti, oggi non riesce a venderlo, e questo gli impedisce di comprarne un altro migliore e così via. Col risultato che il numero complessivo di transazioni annue, pur in crescita per fine 2014 anche del 15% per esempio nel residenziale, resta lontano anni luce non solo dalle vette toccate negli anni del boom del mattone, ma anche da livelli fisiologici per il Paese. E vuol dire anche che le quotazioni medie sono destinate e rimanere molto deboli, anche se questo fenomeno si deve principalmente ad altri fattori.

3Quali fattori in particolare?

R. Innanzitutto la mancanza di crescita del Pil. Più in generale a essere deboli sono i fondamentali dell'economia: la popolazione è stabile o addirittura in calo per la bassa natalità e per la fuoriuscita di almeno un milione di extracomunitari, cioè proprio la fascia che utilizzava gli immobili meno pregiati. Inoltre la disoccupazione è in aumento, mentre il reddito pro capite si è ridotto e non ci sono prospettive di un suo rimpinguamento a breve. Infine, la classe media non ha sufficiente possibilità di credito: dover mettere sul piatto almeno il 20% del valore di una casa per una giovane coppia vuol dire disporre di risparmi per almeno 40-50 mila euro. Per la maggioranza è quindi impossibile comprare casa.

4A quando allora la ripresa dei prezzi del settore residenziale?

R. Come appena visto, oggi in Italia i fondamentali sono contro il mattone. Un po' di ripresa comunque c'è, e quindi d'ora in avanti, se tutto va bene, il mercato immobiliare farà piccoli passi in avanti man mano che aumenterà l'occupazione, che saranno varati incentivi a sostegno delle famiglie, che riprenderanno i consumi. Ci vogliono un paio d'anni positivi per l'economia reale per svoltare, quindi per la ripresa delle quotazioni e per un aumento più significativo delle compravendite occorrerà aspettare il 2016. E a patto di non commettere errori. L'inflazione copriva tutti gli errori: di prezzo di vendita, di progettazione non in linea con la domanda, di costi dei terreni. Al limite ci si metteva un po' più di tempo, ma si vendeva lo stesso. L'assenza di inflazione, e oggi siamo addirittura in un contesto di deflazione, rende impossibile tutto questo. L'unica consolazione è che gli altri mercati internazionali non sono messi molto meglio.

5Molte piazze però continuano a correre, anzi per alcune si parla di nuova bolla...

R. In realtà non tanto. Occorre escludere piazze come New York, Londra, Miami, perché si muovono indipendentemente dai fondamentali del Paese in cui si trovano. Bene hanno fatto anche le città tedesche, Berlino e Francoforte in primis, ma hanno solo recuperato un gap perché erano rimaste indietro dopo la crisi che aveva colpito quei mercati a inizio degli anni Duemila. (riproduzione riservata)