Nella seconda metà del secolo scorso, e soprattutto negli anni Ottanta, in Italia si è diffuso il modello delle multiproprietà: avere il diritto di usare o mettere a reddito una casa, tendenzialmente situata in luoghi turistici, limitatamente a un certo periodo di tempo (ad esempio le prime due settimane di agosto), e se ne era proprietari pro quota. Il modello però è adesso in crisi.
I numeri reali del fenomeno sono difficili da quantificare ma le associazioni di categoria indicano tra le 150 e le 160mila famiglie italiane coinvolte in contratti di multiproprietà complessi. «Molte di queste convenzioni originarie, stipulate negli anni d'oro del mercato, sono attualmente caratterizzate da assenza di liquidità sul mercato secondario. Le quote, le settimane, non più utilizzate dai titolari originari, sono gravate da spese di gestione e manutenzione elevate, cresciute nel tempo fino a raggiungere picchi che superano l'ipotetico costo della locazione di una proprietà assimilabile per il medesimo tempo», commenta a Milano Finanza Francesca Zirnstein di Scenari Immobiliari.
Questo squilibrio economico ha innescato l'accumularsi di insolvenze «molto superiori a quelle del mercato delle locazioni residenziali tradizionali (il tasso di arretrato sulle spese legate alla casa si attesta su livelli fisiologici intorno al 10%), arrivando, nel comparto delle multiproprietà, a oltre il 50%, con circa la metà di essi che trascura la propria quota, anche per ciò che comporta come diritti», commenta Zirnstein. La conseguenza? «Per le amministrazioni condominiali e i gestori delle strutture, avviare azioni di recupero crediti si rivela spesso inefficiente, i costi legali medi per condomino eguagliano o superano il valore reale di mercato della quota stessa, scoraggiando così i condomìni dal procedere». Inoltre la rigidità intrinseca del diritto di proprietà «impedisce la sospensione automatica dell'uso dell'immobile ai morosi, costringendo di fatto i proprietari adempienti a farsi carico delle spese comuni per evitare il degrado della struttura». Un circolo vizioso, quindi, che ha portato gli italiani - tipicamente focalizzati sul mattone (il 24,7% delle famiglie ha almeno una seconda casa, secondi solo alla Spagna in Europa) - a disaffezionarsi al modello, che, cosa particolarmente rilevante, non ha mai visto l'ingresso da parte di investitori istituzionali a fronte di un comparto hospitality che cresce molto velocemente tra hotel, glamping, b&b e simili.
«Solo rimuovendo il paradosso di un diritto di proprietà che da tutela fondamentale si è trasformato in uno scudo per l'inadempimento, sarà possibile restituire liquidità alle quote e risanare e aggiornare la gestione di questi immobili che sono complessi turistici, avendo gli strumenti per riallineare questo comparto alle performance del real estate nazionale. Sarà sufficiente? Difficile dirlo. Nell'era dello sharing gli italiani rimangono grandi individualisti per quanto riguarda la casa, sia essa prima o seconda. La formula funziona in contesti internazionali regolati da schemi fiduciari, club di godimento o diritti personali a tempo, in cui il possesso temporaneo offre un servizio garantito da una gestione professionale», conclude Zirnstein.
Proprio su questa scorta stanno nascendo dei nuovi modelli che ricordano, per certi aspetti, la multiproprietà ma sono, appunto, professionalizzati.
È il caso di Azuro, una startup svizzera lanciata a giugno da Jan Linhart and David Polacek. Viene messo a disposizione un portafoglio di destinazioni, a oggi due, a Mallorca e nelle Alpi austriache, ma che saranno 12 entro il 2029. Acquistando una quota del portafoglio per 54 mila euro si ha diritto a 14 notti, quando e dove si desidera. L'ulteriore costo è una fee da 95 euro per le tasse e altre spese. Dopo un anno, i proprietari della quota possono cederla, e realizzare plusvalenze, o mettere in affitto fino alla metà delle notti. «Quest'anno stiamo investendo 4,5 milioni di euro e siamo sostenuti da family office e investitori privati che credono fermamente nel real estate europeo legato al tempo libero. Sono sviluppatori immobiliari e venture investor. Puntiamo a investire oltre 50 milioni di euro nei prossimi anni», spiegano a MF-Milano Finanza i fondatori, che in Italia osservano «l'Alto Adige e alcune località in Lombardia». «Per molti dei nostri acquirenti target (a oggi 127 prospect in lista d'attesa, ndr), cinque anni di affitti comparabili possono costare all'incirca quanto una singola quota, ma senza avere alcun asset alla fine del periodo. Questa mentalità orientata alla proprietà fa sì che le persone si prendano cura delle abitazioni, vi tornino regolarmente e spendano a livello locale durante tutto l'anno: un modello più vicino a quello di turismo a minore intensità che molte destinazioni europee stanno cercando di promuovere». (riproduzione riservata)
