Ma la casa è davvero un investimento?

Questo articolo è stato pubblicato su 4 soldi da investire, la newsletter di Marco Capponi per iniziare a investire in modo consapevole. Per riceverla basta iscriversi da qui.

Mentre il caldo estremo delle ultime settimane sembra essersi preso una pausa e le mie vacanze si sono spostate dal Salento alle Marche, nel mondo dell'economia e della finanza si parla essenzialmente di due cose: dazi da una parte e maxi-inchiesta sull'urbanistica di Milano dall'altra.

Quello che sta succedendo nel capoluogo lombardo ha una portata enorme, che stanno descrivendo giorno dopo giorno in maniera eccellente i colleghi Alberto Mapelli e Rossella Savojardo. Per gli ultimi aggiornamenti, vi lascio questo articolo.

E visto che si fa un gran parlare di case e rischi del mercato immobiliare, proprio con Rossella ci siamo fatti una domanda: investire nel mattone ha ancora senso? E se sì, come farlo?

Cosa vuol dire investire negli immobili

La risposta la trovate molto dettagliata, con tanto di simulazioni e confronto tra città e tra prodotti di investimento dedicati, in questo articolo che abbiamo scritto a quattro mani.

C'è però un punto di partenza fondamentale, prima di ogni altro ragionamento: comprare casa è sempre e comunque un investimento?

In realtà no. O meglio, NI. La verità è che c'è casa e casa. La nostra prima casa, che ci serve per vivere nella quotidianità evitando di pagare un affitto per qualcosa che non è nostro - e di essere in balia di rinnovi contrattuali, proprietari che decidono di vendere e via dicendo - non va interpretata come un investimento in senso lato.

Anche perché, pensateci bene, se fosse un investimento come quello in un Etf sulle azioni globali costituirebbe da sola il 90% o più del nostro portafoglio. E tanti saluti alla diversificazione. Peraltro, l'investimento sarebbe effettuato contraendo un debito colossale con la banca per il mutuo. In pratica, per la nostra casa staremmo investendo come se fossimo gestori di un fondo speculativo...

Ma non preoccupatevi: se comprate la vostra prima casa NON siete investitori spregiudicati. State semplicemente comprando qualcosa che vi serve: come un computer o un'automobile.

Opzione 1: casa da mettere in affitto

Quindi, che cos'è un investimento immobiliare? Ad esempio, comprare casa per metterla in affitto.

Può sembrare una questione da ricconi (e in parte lo è) ma pensiamo a casistiche che possono succedere anche a noi piccoli investitori:

• Ereditiamo la casa di un nonno: che facciamo? La rivendiamo oppure la mettiamo in affitto?
• Ci entrano in tasca 150.000 euro della vendita di un terreno nella campagna dei nostri genitori. Li vogliamo usare per comprare un monolocale e poi assicurarci una rendita mensile?

Attualmente, abbiamo calcolato con Rossella, i rendimenti lordi medi annui (calcolati su un periodo di 10 anni) da locazione nei semicentri dei principali capoluoghi italiani si attestano in una fascia tra il 3,6% e il 4,2%. Milano è la città che rende di più, seguita da Roma al 4%.

Ovviamente, mettere casa in affitto significa però sostenere dei costi, come le spese di agenzia, le tasse e le riparazioni che spettano al proprietario. E poi un investimento di questo tipo non si può frazionare: una casa da mettere in affitto si deve comprare tutta intera, e quindi pagarne il prezzo elevato.

Opzione 2: gli Etf immobiliari

La rendita di una casa messa in affitto è comparabile, negli investimenti mobiliari, a un rendimento da dividendo.

E allora, ecco l'opzione numero due: gli Etf immobiliari a distribuzione. Si tratta di normali Etf passivi che replicano indici di mercato pensati per investire solo nei Reits (Real Estate Investment Trust), cioè le società di investimento immobiliare quotate in borsa. In pratica, è un modo indiretto per esporsi al mercato immobiliare: non si comprano case fisiche, ma speciali società di gestione che per mandato investono solo in immobili.

Gli Etf di questo tipo hanno il vantaggio di avere soglie di accesso molto basse - quelle normali dei fondi quotati -, di essere liquidi e di non costringerci ad assumere tutte le responsabilità del possesso fisico di un immobile.

Guardando ai rendimenti da dividendo, quelli attuali si aggirano oggi tra il 2,9% e il 7,8% (è il caso di un Etf sull’immobiliare britannico denominato in sterline): peraltro, quasi tutti distribuiti trimestralmente. Meno di un affitto ricorrente ogni mese, ma comunque un buon compromesso rispetto agli Etf a distribuzione generalisti, che in genere staccano le loro cedole solo due volte all'anno.

E i rendimenti?

Come sappiamo molto bene però gli investimenti si fanno per due ragioni: le cedole, ma anche e soprattutto i rendimenti.

E negli ultimi anni, cioè dal Covid in poi, gli Etf immobiliari non se la sono cavata troppo bene: se fino al 2020 un fondo quotato sui Reits avrebbe battuto perfino un Etf generalista sulle azioni globali, ora la musica è cambiata di molto. Negli ultimi tre anni, abbiamo calcolato con Rossella, la maggior parte degli Etf immobiliari più grandi disponibili per investitori europei ha un rendimento negativo o solo leggermente positivo, dividendi inclusi.

E su orizzonti più lunghi? Guardando agli ultimi 10 anni il più grande Etf immobiliare in euro (un prodotto di iShares) ha messo a segno un rendimento del 136%. La città con il rendimento da compravendita immobiliare più alto nello stesso lasso temporale (Milano, neanche a dirlo) ha avuto una performance "solo" del 33,7%. Seguono Genova al 22,6% e Roma al 20%.

Proviamo a tirare le somme:

• Se non avete disponibilità liquide molto elevate, optare per il mattone finanziario (quindi gli Etf) può essere una scelta più semplice ed efficiente
• Comprare casa per metterla in affitto può essere utile a chi vuole un'entrata mensile abbastanza consistente
• Oppure a chi la casa dovesse riceverla senza dover impiegare del denaro ulteriore (ad esempio, se la riceve in eredità)

Avete mai pensato di comprare una casa da investimento per metterla in affitto? Fatemelo sapere alla mail podcast@class.it o mcapponi@class.it.

E scrivetemi anche se volete un approfondimento sulla terza modalità per investire in immobili: il crowdfunding immobiliare, una forma di investimento collettivo che permette a più persone di finanziare progetti immobiliari (come costruzioni o ristrutturazioni), partecipando con somme anche piccole in cambio di un rendimento proporzionale.

Ci sentiamo la prossima settimana!