Lusso in villa

Ville a prova di crisi. Lo tsunami immobiliare che ha investito il mercato della casa negli ultimi anni ha lambito solo di striscio il segmento delle ville dislocate nei centri delle principali città italiane. Naturalmente anche in questo caso non mancano ville e villette di media qualità, spesso a schiera, e in alcune città esistono interi quartieri di questo tipo, ma la fascia più interessante è quella delle residenze di maggior pregio. Per questa tipologia, grazie alla loro unicità e alla scarsità dell'offerta, la flessione dei prezzi non ha superato il 5%, con punte però del 15% per gli immobili dislocati al di fuori dei centri urbani dove la maggiore disponibilità di immobili del genere si è tradotta in un calo dei prezzi piuttosto consistente.

Ma qual è l'identikit dell'acquirente e quali le ragioni che spingono a indirizzarsi verso una villa in città piuttosto che su un attico o un appartamento di pregio? «Esistono due tipologie di soggetti interessati all'acquisto di un immobile di questo tipo», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Casa.it. «Da una parte ci sono i professionisti o imprenditori in cerca di un immobile di ampia metratura capace di ospitare non soltanto il proprio nucleo familiare, ma anche un eventuale studio professionale se non addirittura l'ufficio di rappresentanza della propria impresa. In seguito, le ville in città vengono poi frazionate dagli acquirenti per ricavare due o più appartamenti da destinare ad abitazione per i figli».

 

Altro caso è quello delle società che si rivolgono verso questa tipologia di immobili per insediarvi la propria sede. È il caso, per esempio, di alcune finanziarie, banche di investimento, assicurazioni o grandi studi legali. Senza tralasciare l'ampia domanda proveniente dal mondo diplomatico, per lo più a Roma, a caccia di immobili da destinare ad ambasciate o a residenze del corpo diplomatico. Ma tutto questo naturalmente ha un prezzo elevato. Nelle due maggiori città italiane, Roma e Milano, il valore delle ville in città non scende mai al di sotto dei 10 mila euro al metro quadro, con punte che possono arrivare a sfiorare quota 20 mila euro. Senza contare i costi di manutenzione, nemmeno paragonabili a quelli necessari per la gestione di un appartamento di pregio. Tra giardini, piscine, guardiani e costi di gestione ordinaria e straordinaria, bisogna mettere in conto di spendere ogni anno almeno l'1% del valore di acquisto. «Ma il cliente tipo di una villa in città difficilmente si ferma di fronte alle spese di manutenzione dell'immobile», continua Ghisolfi. «Le priorità sono privacy, esclusività e posizione. Tutte variabili che rendono unico l'immobile. Come unico è anche il prezzo di acquisto che tende a tagliare fuori dai giochi la maggior parte dei potenziali acquirenti di una villa». In media, infatti, il prezzo di vendita dei pochi immobili di questo tipo presenti sul mercato non scende mai al di sotto dei 4 milioni, con margini di contrattazione davvero molto bassi a causa della scarsità dell'offerta. In base alle rilevazioni di Casa.it, infatti, al momento non arrivano a 10 le proposte di ville esclusive in vendita nel centro di Milano. Numeri più alti a Roma, favoriti dalla maggiore dimensione della città. In questo caso, l'offerta di fascia top comprende oggi circa 30 immobili con un prezzo che parte dai 4 milioni. Più varia l'offerta estendendo l'analisi alle zone di pregio di Roma e Milano, lontane dal centro. Nella capitale è facile imbattersi in ville di pregio con parchi, piscine e campi da tennis nelle colline circostanti. Mentre a Milano esistono al momento una ventina di ville di valore compreso tra uno e 4 milioni di euro distribuite tra i quartieri di San Siro e intorno a via Mario Pagano. «Il numero di ville sul mercato è molto difficile da determinare con certezza», ha ammesso Ghisolfi. «Soltanto una piccola quota di venditori si rivolge infatti ai canali di vendita tradizionali ovvero le agenzie specializzate in immobili di lusso. La maggior parte della torta viene infatti spartita tra broker e professionisti come notai, commercialisti o avvocati».

 

Ma anche nelle altre grandi città d'Italia il mercato delle ville di pregio presenta proposte interessanti. È questo il caso, per esempio, di Torino dove il segmento delle palazzine di lusso ha registrato un aumento di interesse considerevole negli ultimi mesi che non si è ancora scaricato sui prezzi aprendo spiragli interessanti di acquisto. E questo, soprattutto nelle aree comprese tra piazza Cavour e piazzetta Maria Teresa, non lontano dal Lungo Po. O verso piazza Vittorio Veneto e la Gran Madre, salendo in collina. Quanto ai prezzi, per una villa da 200 metri quadri a Torino bisogna stanziare tra 860 mila e un milione di euro.

Mercato ancora ingessato rispetto agli anni pre-crisi, invece, a Bologna nonostante prezzi di acquisto piuttosto contenuti se confrontati con la media italiana. Per una villa sui colli bisogna mettere in conto non più di 4.800 euro a metro quadro, valore che scende a 4.500 euro per il centro storico, fino ad arrivare a 3.800 nelle zone di Santa Viola o San Mamolo. «I tempi di vendita in città sono ancora stimati oltre i 9 mesi», conferma Ghisolfi, «anche se la forbice fra il prezzo di chi vende e quello di chi vuole comprare si mantiene superiore al 12%».

Domanda in lenta ripresa per le ville di Genova. I prezzi al metro quadro variano oggi tra i 5.500 e i 6.500 euro al metro quadro a fronte di una domanda orientata per lo più verso l'area di Levante, partendo da Nervi per arrivare al golfo del Tigullio (Rapallo e Santa Margherita Ligure).

 

E nel sud Italia? Negli ultimi tre anni il mercato delle ville di Napoli si è mosso in tono minore rispetto a qualche anno fa, quando gli scambi di immobili di valore superiore al milione di euro risultavano piuttosto frequenti. «In cima alle preferenze dei napoletani è sempre la collina di Posillipo, dove i valori si sono stabilizzati da un paio di anni attestandosi intorno a 10-11 mila euro al metro quadro rispetto ai 15-17mila raggiunti nel 2006», ha continuato Ghisolfi. A soffrire di più, le ville di grande metratura, oltre i 500 metri quadri, per cui l'offerta è cresciuta del 2,8% rispetto al 2014 a fronte di un calo medio dei prezzi compreso fra il 3,5% e il 7,8%. (riproduzione riservata)

 

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