Casa A sorpresa nel 2014 in molte città secondarie le transazioni sono rimbalzate più che nelle metropoli. Ecco dove, e perché
La ripresa va in provincia
Naturalmente a favore della capitale della Lombardia va detto che, insieme a Roma, anticipa sempre le nuove tendenze del mercato rispetto alle altre località, cosa avvenuta anche stavolta (e di quasi un anno) forte di fenomeni anticipatori anche sul fronte della ripresa economica, accentuati dall'approssimarsi dell'Expo. Inoltre a Milano, come nelle altre grandi città, in genere si parla di un numero di transazioni molto più alto di quello delle altre province, anche se queste ultime stavolta presentano comunque numeri di tutto rispetto, nel senso che non si tratta di solo qualche decina di operazioni all'anno dove bastano poche vendite in più per registrare incrementi a due cifre.
Il fenomeno insomma è interessante e da analizzare in tutti i suoi risvolti, anche per comprendere meglio l'evoluzione futura del mercato immobiliare. Solo Roma, Genova e Cagliari per esempio hanno fatto meglio delle altre province delle rispettive regioni. Viceversa a Napoli e Bari, capoluoghi di regione di Campania e Puglia, le compravendite hanno continuato a scendere anche nel 2014 rispetto all'anno precedente, mentre nel frattempo le province di Benevento e Foggia hanno registrato incrementi brillanti, rispettivamente del 40 e del 23%.
La ripresa del settore residenziale non è quindi tutto appannaggio dei grandi comuni urbani, anche se in alcune regioni il mercato della casa si concentra nel capoluogo di regione. In Piemonte, per esempio, il 70% delle case compravendute ha interessato solo il comune di Torino. In tutti gli altri capoluoghi piemontesi le compravendite 2014 non hanno superato le 600 unità, con la sola eccezione di Novara che infatti ha registrato una crescita percentuale superiore a quella di Torino.
In Veneto, invece, la splendida Venezia (in abbinamento con Mestre) pur chiudendo l'anno in positivo, si è fatta superare da Verona, e non solo in termini percentuali (+14% contro il +3% di Venezia Mestre e Laguna), ma anche numerici, con oltre 2.300 case passate di mano.
Tra le città della provincia che hanno segnato incrementi delle compravendite interessanti non vanno poi dimenticate Verona e Parma, dove negli anni boom del mercato gli appartamenti del centro storico passavano di mano a prezzi incredibili, addirittura con cifre a sei zeri. La crisi degli ultimi cinque anni ha fortemente ridimensionato le quotazioni (a Parma in particolare), specie quando dal pregio si passa a immobili di qualità inferiore. Anche per loro il 2014 è stato l'anno della riscossa con oltre 2 mila abitazioni compravendute. Non succedeva da oltre un triennio.
«Più in generale, salvo poche eccezioni nelle regioni del Centrosud, la domanda di chi vuole acquistare è cresciuta in media di oltre quattro punti percentuali rispetto a marzo 2014», sintetizza Mancini. «La crescita della domanda in provincia è stata dapprima più lenta rispetto a quella nelle grandi città, ma oggi il trend di sviluppo sembra essersi consolidato».
Le ragioni dell'improvvisa accelerazione, e sorpasso, da parte delle città di provincia rispetto alle grandi sono molteplici. A cominciare dalla già accennata partenza anticipata delle grandi, che quindi hanno già visto un balzo in avanti e ora proseguono nella ripresa ma a ritmo più tranquillo, e poi i numeri più esigui, e di conseguenza più sensibili alle variazioni. Ma non basta. A giocare un ruolo fondamentale sono anche i prezzi delle abitazioni in vendita. Negli ultimi due, tre anni la discesa delle quotazioni nelle città di provincia è stata molto forte, più che nelle metropoli, specie per le case più vecchie dove in media sono arretrati di un buon 20%. Questa riduzione ha di fatto riattivato la domanda, specie da parte di chi per acquistare non necessita di un mutuo cospicuo, ma può accontentarsi del 30-40% del valore della casa.
«I potenziali acquirenti oggi hanno preso coscienza che il mercato offre abitazioni di standing medio alto in zone più centrali e di maggior pregio, il tutto a prezzi in media inferiori del 20% rispetto a cinque anni fa», aggiunge Mancini. «Un'occasione davvero ghiotta per le famiglie, che possono così sostituire l'abitazione con una più grande e di buona qualità a prezzi decisamente più convenienti che in passato. Non a caso a comprare di più sono le famiglie con redditi medio-alti, e gli immobili prescelti sono della stessa fascia e localizzati nelle zone semicentrali o anche centrali».
A rimanere indietro, come accennato, per ora sono solo regioni e città del Centrosud. In realtà anche della fase più acuta della crisi il divario Nord-Sud si era già manifestato, con una flessione più accentuata sia dei prezzi sia delle transazioni. Ora la forbice tende ad allargarsi ulteriormente, col risultato che buona parte dei comuni dell'Italia meridionale non è ancora riuscita ad agganciare la ripresa e hanno chiuso il 2014 con il segno meno.
La ripresa del residenziale era partita qualche trimestre fa con i primi segnali che giungevano dai grandi centri urbani, ma oggi si può dire che, dati alla mano, i segnali si stanno consolidando, soprattutto nelle città che di recente hanno visto crollare le compravendite di almeno un terzo. Insomma, molte condizioni avevano preparato il rimbalzo cui si è assistito nel 2014. «La speranza per il 2015 è che questo rimbalzo si consolidi», conclude Mancini, «e non si riveli invece un fuoco di paglia, come purtroppo già avvenuto nel 2010». (riproduzione riservata)
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