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Negli Usa si tornano a fare mutui rischiosi per comprare casa sfidando i tassi della Fed
Gli acquirenti abbracciano i mutui a tasso variabile, rischiando pagamenti più alti in seguito per quelli più bassi ora
Il mercato immobiliare ormai inaccessibile sta spingendo un numero crescente di acquirenti a scegliere un tipo di mutuo più rischioso pur di ridurre i costi di finanziamento.
Si tratta dei mutui a tasso variabile, noti come adjustable-rate mortgages o Arm. Questi prestiti offrono inizialmente tassi di interesse più bassi rispetto ai mutui a tasso fisso, ma dopo un periodo che di solito va da tre a dieci anni, il tasso viene ricalcolato. Se i tassi di mercato nel frattempo sono saliti, i mutuatari rischiano di trovarsi con rate mensili molto più elevate.
La nuova scommessa dei compratori di case americani
Non è l’unico rischio: chi volesse rifinanziare il mutuo quando i tassi scendono potrebbe non riuscire a farlo in caso di perdita del lavoro o di peggioramento della propria situazione finanziaria. Ciononostante, molti acquirenti stanno scommettendo che i tassi ipotecari scenderanno nei prossimi anni, consentendo loro di rifinanziare prima della scadenza del periodo a tasso fisso del loro Arm.
Secondo la società di tecnologia ipotecaria Optimal Blue, il tasso medio per un mutuo trentennale a tasso fisso nei cinque giorni terminati il 29 ottobre era del 6,15%, contro il 5,46% per i mutui a tasso variabile a cinque e sette anni.
Circa il 10% delle richieste di mutui per l’acquisto di abitazioni nella settimana conclusa il 3 ottobre riguardava Arms – la percentuale più alta dal 2023, secondo la Mortgage Bankers Association. All’inizio del 2021, quando i tassi erano ai minimi storici, meno del 3% delle richieste era per mutui a tasso variabile. Oggi, con i prezzi delle case aumentati di oltre il 50% rispetto al 2019 e vicini ai massimi storici, gli acquirenti cercano disperatamente di contenere le rate mensili. Anche i costi di assicurazione e tasse immobiliari sono aumentati in molte aree del Paese.
«Vediamo sempre più mutuatari cercare tassi nella fascia del 5% per rendere le rate più sostenibili», ha spiegato Scott Bridges, dirigente di Pennymac responsabile del credito ai consumatori. «Con un mutuo a tasso variabile, di solito è uno dei pochi modi per riuscirci».
Kyle e Audrey Everett, ad esempio, hanno acquistato a maggio una villetta a schiera a Washington D.C. con un Arm a sette anni al 5,25%. Hanno scelto questa opzione al posto di un mutuo fisso al 5,875%, che avrebbero potuto permettersi ma che sarebbe costato loro diverse centinaia di dollari in più ogni mese. «Per noi è stata una scelta ovvia per arrivare al 5,25%», ha raccontato Kyle Everett. «Speriamo che i tassi scendano» per poter rifinanziare con un mutuo fisso sotto il 5,875%, ha aggiunto.
Perché tornano i mutui a tasso variabile
I tassi ipotecari tendono generalmente a seguire l’andamento dei rendimenti obbligazionari governativi, ma gli Arm sono più legati ai tassi a breve termine, mentre i mutui fissi si muovono in linea con i titoli del Tesoro decennali. Nel 2023 e per gran parte del 2024, i rendimenti a lungo termine sono stati inferiori a quelli a breve, rendendo i mutui a tasso variabile poco convenienti. La differenza tra mutui fissi e variabili si è ridotta nel 2024 fino a quasi scomparire, e in alcuni casi gli Arm avevano persino tassi più alti dei mutui fissi. Quest’anno, però, gli Arm offrono di nuovo tassi iniziali più bassi.
«In generale, tra i mutuatari c’è maggiore fiducia che i tassi tenderanno a scendere piuttosto che a salire», ha spiegato Jeff DerGurahian, chief investment officer ed economista capo di LoanDepot. La Federal Reserve ha tagliato i tassi di interesse a breve termine la scorsa settimana. Se i tagli continueranno, i tassi ipotecari potrebbero scendere ancora, ma le decisioni della Fed sono complicate dal blocco del governo e dalla mancanza di nuovi dati economici.
Il confronto con la crisi del 2008
L’utilizzo dei mutui a tasso variabile era molto più alto nel 2004 e nel 2005, quando circa un terzo delle richieste totali di mutuo aveva tassi variabili. Gli acquirenti erano attratti dai tassi iniziali ultra bassi, ma si ritrovarono poi incapaci di sostenere le rate quando i tassi si rialzarono dopo pochi anni. Milioni di famiglie finirono in pignoramento dopo il crollo del mercato immobiliare, in parte a causa del rialzo dei tassi degli Arm. Uno scenario simile oggi è poco probabile. I mutui a tasso variabile attuali sono meno rischiosi, grazie a criteri di credito più severi e a limiti che impediscono aumenti eccessivi dei tassi.
Gli Arm stanno ricevendo anche una spinta dai costruttori edili: secondo un sondaggio di ottobre di John Burns Research & Consulting, in media il 14% dei loro acquirenti ha utilizzato mutui a tasso variabile. I grandi costruttori D.R. Horton e Century Communities hanno segnalato un aumento di tali richieste nelle loro recenti trimestrali.
«Le persone vogliono tornare sul mercato immobiliare», ha spiegato Rick Palacios Jr., direttore della ricerca di Jbrec. «Semplicemente, aspettano che si creino le condizioni giuste dal punto di vista finanziario». Più della metà dei proprietari e affittuari intervistati da Jbrec a settembre ha dichiarato che prenderebbe in considerazione un mutuo a tasso variabile se offrisse un tasso iniziale più basso di uno fisso; solo circa un terzo ha detto che si sentirebbe a disagio nel farlo. Anche la quota di richieste di rifinanziamento con Arm è in aumento.
Molti acquirenti, inoltre, pianificano già di rifinanziare o vendere entro cinque o dieci anni, quindi sono meno preoccupati per l’eventuale rialzo del tasso alla scadenza del periodo iniziale. Dopo oltre un anno di ricerche, Max Lynch e Morgan Mendoza hanno acquistato quest’estate una casa di quattro camere a Grayslake, in Illinois, per 750.000 dollari, il massimo del loro budget. Hanno optato per un Arm a sette anni, che consente loro di risparmiare alcune centinaia di dollari al mese rispetto a un mutuo fisso. «Alla fine, tutto si riduce all’aspettativa che la Fed continuerà a tagliare i tassi nei prossimi anni e alla maggiore accessibilità che questa soluzione offre nel breve periodo», ha spiegato Lynch. (riproduzione riservata)
(Translated from the original version by Milano Finanza Editorial Staff)
