Il nuovo che avanza

Case di nuova costruzione ancora prime della classe del mercato residenziale, con prezzi e transazioni che corrono più del resto del mercato: +4,9% la crescita dei prezzi del nuovo nel primo semestre 2026 (4.200 euro il valore medio nazionale al metro quadrato) e +8,6% quella delle compravendite nel primo trimestre, ultimo dato disponibile. Non solo: si tratta di una crescita diffusa, riferita alle otto principali città italiane. In altre parole, il mercato delle nuove costruzioni continua a muoversi lungo una traiettoria diversa rispetto a quella dell'usato, grazie a un'offerta tuttora insufficiente e a una domanda vivace. Del resto il frequente desiderio di avere una casa nuova di zecca oggi è rafforzato dalla progressiva ricerca di qualità come efficienza energetica e sostenibilità, tecnologie smart, contenimento dei costi di gestione e finiture di miglior livello che spingono sempre più la domanda verso il nuovo, alimentando una costante crescita dei prezzi.

È quanto emerge dall'Osservatorio di AbitareCo sul mercato delle nuove costruzioni nelle otto maggiori città italiane. Come sottolinea l'Osservatorio, la notizia interessante è che la maggiore forza del mercato del nuovo si conferma anche in caso di mercato in rallentamento, come sembra stia accadendo nel secondo trimestre dell'anno. Gli operatori del settore segnalano infatti una crescita delle compravendite meno sostenuta del previsto nel secondo trimestre, sia per il nuovo sia per l'usato, complici l'incertezza del contesto economico europeo e le tensioni geopolitiche. Non si tratta però di una vera inversione di tendenza. Piuttosto il mercato sembra sia entrato in una fase più selettiva, in cui qualità, location ed efficienza energetica diventano fattori sempre più decisivi nelle scelte di acquisto. Tra le grandi città italiane, Bologna emerge come il mercato più dinamico del semestre. Il capoluogo emiliano registra la crescita dei prezzi più elevata tra tutte le città analizzate, con un incremento dell'8,4% su base annua e valori medi che raggiungono i 4.700 euro al metro quadrato. Nelle aree centrali si arriva a circa 5.500 euro al metro quadrato. Ancora più impressionante è l'andamento delle compravendite. Secondo i dati dell'Osservatorio, le vendite di nuove abitazioni sono passate da 54 a 98 unità nel primo trimestre del 2026, con una crescita dell'81,1%. Il dato conferma il ruolo crescente di Bologna tra le città tricolore più attrattive grazie a un'economia diversificata, a un mercato del lavoro dinamico, università di primo piano e importanti investimenti infrastrutturali. Seconda in classifica è Palermo con una crescita dei prezzi del 7,7%. Pur partendo da valori più contenuti, intorno a 3.200 euro al metro quadro, il capoluogo siciliano mostra grande dinamicità anche sul fronte delle compravendite, cresciute del 19,1%, in scia al progressivo recupero dell'attrattività della città, anche sul fronte turistico. Al terzo posto Firenze, dove i prezzi delle nuove abitazioni crescono del 6,1% raggiungendo una media di 5.800 euro al metro quadro, con punte di 8 mila euro nelle zone centrali. Ma al di là dei valori, Firenze resta debole sul fronte delle compravendite, l'unica in calo tra le grandi città.

Quanto alle altre città, Milano continua a rappresentare il top del mercato italiano delle nuove costruzioni. Con un prezzo medio di 7.300 euro al metro quadro, resta la più cara in Italia, a grande distanza dalle altre. Nei quartieri centrali e di maggior prestigio i valori del nuovo superano in media i 15 mila euro al metro quadrato. Anche per questo l'incremento annuale dei prezzi è però solo dell'8%, inferiore rispetto alle altre metropoli. Un rallentamento quindi che non deve essere interpretato come un segnale di debolezza, bensì come una fisiologica fase di consolidamento dopo anni di crescita particolarmente intensa. Secondo l'analisi, la stabilizzazione riguarda soprattutto le aree periferiche, mentre i quartieri centrali continuano a beneficiare di una domanda sostenuta e di una disponibilità estremamente limitata di case nuove. Da aprile si osservano inoltre tempi di vendita più lunghi, intorno a 150 giorni, segno di un mercato meno frenetico ma ancora solido.

Roma consolida la ripresa. I prezzi delle nuove costruzioni sono aumentati del 3,5% rispetto al primo semestre 2025, intorno a 6.600 euro al metro quadro, ma con punte di 10.800 euro nelle aree più esclusive. Da notare l'andamento delle transazioni, con 851 compravendite di nuove abitazioni registrate nel primo trimestre e una crescita del 23,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Situazione più complessa invece a Napoli dove i prezzi delle abitazioni nuove crescono del 4%, raggiungendo una media di 4.300 euro al metro quadro, ma al contrario le compravendite mostrano una brusca frenata, con appena 23 transazioni nel primo trimestre, la metà rispetto a un anno fa a causa di una domanda più debole e di una riduzione dell'offerta. L'aspetto più rilevante che emerge dall'Osservatorio riguarda tuttavia la persistente carenza di nuova offerta. Come sottolineato da Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co., «nelle principali metropoli italiane la domanda continua a superare la disponibilità di nuovi prodotti residenziali, sostenendo sia i prezzi sia la capacità di assorbimento delle iniziative immobiliari. Questo squilibrio rappresenta probabilmente il principale fattore di supporto per il comparto, insieme alla crescente attenzione alla sostenibilità ambientale degli edifici e alla necessità di rinnovare un patrimonio immobiliare spesso obsoleto». Guardando alla seconda parte del 2026, il mercato sembra avviarsi verso una fase di normalizzazione, con una crescita degli scambi più contenuta, mentre i prezzi dovrebbero continuare a beneficiare dello squilibrio tra domanda e offerta. Il quadro resta favorevole, specie nelle città con elevata attrattività economica e occupazionale. Bologna, Milano, Roma appaiono oggi le città più in grado di intercettare la domanda qualificata, mentre Palermo rappresenta uno dei casi più interessanti in termini di potenziale rivalutazione. (riproduzione riservata)