I vantaggi dell'usato

Nuovo o usato, questo è il dilemma. Il calo dei prezzi degli immobili usati, unito alle agevolazioni fiscali concesse dallo Stato per le ristrutturazioni, ha dato nuova linfa alle compravendite di case da rimettere a nuovo. E questo, nonostante la presenza di un grande stock di immobili appena finiti che giacciono sul mercato in attesa di un compratore. Se nei centri minori i costruttori sembrano infatti disposti a trattare sul prezzo pur di chiudere l'affare, questo sembra ancora lontano dal venire nelle zone centrali delle grandi città il differenziale di prezzo tra nuovo e usato si mantiene su livelli piuttosto contenuti. A Milano, per esempio, la differenza media di prezzo al metro quadro tra un immobile nuovo e uno usato nelle vie del centro si attesta al 16%. A Roma sale al 19,6% mentre a Napoli si porta al 24%. Ma è nelle zone periferiche che si osserva una maggiore discrepanza tra i valori del nuovo e quelli dell'usato. A Milano, per esempio, nelle zone periferiche la forbice si allarga al 25%, a Bologna si sale al 31% mentre a Firenze si arriva a toccare addirittura il 33%.

«La domanda di appartamenti da ristrutturare si concentra molto nelle zone di livello medio-alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi», ha spiegato Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it secondo cui il differenziale di prezzo fra una casa da ristrutturare e una appena ristrutturata nello stesso palazzo varia mediamente, a seconda dello stato dell'abitazione e della posizione, fra il 16 e il 37%. «Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 20%, mentre nelle aree periferiche dei centri urbani arriva a oltre il 30%», ha continuato Mancini. «Nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città, inoltre, sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che sono però sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l'acquisto». Il risultato è che chi compra solitamente risparmia rispetto all'acquisto di una abitazione nuova. «In città come Milano il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 600 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno ai 1.000 euro al mq», ha continuato Mancini. «Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l'obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico. I già proprietari partono spesso da una buona disponibilità di liquidi da investire e, oltre che sui proventi ricavati dalla vendita della loro proprietà, possono fare affidamento su finanziamenti che si assestano solitamente tra il 20 e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata». Chi invece acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 metri quadri e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l'immobile secondo le proprie esigenze

 

Ma quali sono i pro e i contro da considerare al momento della scelta tra una casa nuova e una usata? I vantaggi della casa nuova sono certamente legati ai costi di gestione, inferiori a quelli di un edificio antico o vetusto, e a quelli di manutenzione più bassi rispetto a una casa obsoleta. Senza dimenticare la questione fiscale. Lo scorso anno, infatti, la regolamentazione relativa alla tassazione indiretta sulle case ha subìto un vero e proprio rinnovamento, con un generale abbassamento delle imposte di registro e di quelle catastali. Nel caso dell'acquisto di una prima casa da un venditore privato, infatti, l'acquirente è tenuto adesso al versamento dell'imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell'appartamento, oltre a un'imposta catastale fissa di 50 euro a cui si aggiunge un'imposta ipotecaria fissa di altri 50 euro. Questo vuol dire che per un appartamento usato del valore di 500 mila euro, si dovranno versare allo Stato 10 mila euro di imposta di registro più altri 100 euro tra imposta catastale e ipotecaria.

Le cose cambiano se a vendere non è un privato ma un'impresa costruttrice o di ristrutturazione, quando i lavori sono stati completati da un massimo di 5 anni. In questo caso, infatti, le imposte dovute saranno pari al 4% (Iva) oltre a un'imposta di registro fissa di 200 euro, un'imposta catastale di altri 200 euro e un'imposta ipotecaria di 200 euro. In altre parole, per l'appartamento del valore iniziale di 500 mila euro si andranno a versare imposte per 20.600 euro. Un bel salasso se confrontato con quanto dovuto per un appartamento usato. A remare nella stessa direzione, inoltre, un altro capitolo di spesa particolarmente importante, legato ancora una volta alla tematica fiscale. L'Agenzia delle entrate ha, infatti, aggiornato il mese scorso le agevolazioni legate alle ristrutturazioni estendendo i bonus a tutto il 2015. In altre parole, chi dovesse rimettere a nuovo il proprio appartamento nel corso dell'anno potrebbe beneficiare di una detrazione fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia con un limite massimo di spesa di 96 mila euro per unità immobiliare. A partire dal 1° gennaio 2016 questa detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% per un limite massimo di spesa pari a 48 mila euro. La legge di stabilità 2015 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ finalizzati all'arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. A prescindere dalla somma spesa per i lavori di ristrutturazione, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10 mila euro e ripartita in 10 annualità di pari importo.

 

Al di là dei vantaggi economici legati alla possibilità di spuntare degli ottimi prezzi sul mercato degli immobili usati e delle agevolazioni fiscali per la loro ristrutturazione, esistono vantaggi molto concreti legati anche al mercato del nuovo. «Negli ultimi anni il settore delle costruzioni ha assistito all'applicazione di innovative tecnologie impiantistiche. Acquistando oggi una casa nuova, l'acquirente si garantisce un design architettonico contemporaneo, una razionale distribuzione degli spazi interni ed esterni, una dotazione impiantistica e costruttiva più performante sia in termini di comfort abitativo che di minor costi di gestione nel medio-lungo termine», hanno spiegato gli esperti de La Ducale, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa. «Il riscaldamento a pavimento, per esempio, oltre a consentire un risparmio economico dovuto ai minori costi di gestione, offre l'opportunità di avere gli ambienti della casa caldi in modo omogeneo, senza l'ingombro dei caloriferi esterni che sono spesso un ostacolo per l'arredo. Tutto questo garantisce minori costi di gestione e maggior comfort che si tramutano in una migliore qualità dell'abitare». Non solo. Secondo La Ducale, il trend ribassista sui prezzi delle case non sarebbe appannaggio solamente dell'usato. «Anche sulle nuove costruzioni i prezzi sono in ribasso e potrebbero anche in questo caso aprirsi buone occasioni di acquisto», hanno avvertito gli esperti secondo cui gli acquirenti stanno guardando con sempre maggiore attenzione alle parti comuni degli edifici. «Ristrutturando un'abitazione usata si ha certamente la possibilità di personalizzarla quanto una casa in costruzione, ma non si può incidere sull'abbellimento e sull'ammodernamento degli spazi condominiali. A Milano, ad esempio, sul nuovo ubicato in zone centrali, si nota sempre maggiore interesse per la presenza di ingressi, hall, reception e locali di servizio quali wellness o fitness room, sala lettura e talvolta piscina condominiale». (riproduzione riservata)

 

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