I prezzi degli immobili e gli affitti sono diventati folli in tutto il mondo

Quando i genitori di Mikey Cullen erano poco più che ventenni, guadagnavano abbastanza come lavoratori del settore pubblico per comprare una casa in città. Oggi Cullen è un insegnante di liceo di 27 anni che vive con la madre.

Cullen condivideva una casa con nove coinquilini, ma è tornato a casa quando si è reso conto che non poteva permettersi un posto tutto suo nemmeno nelle zone più economiche di Dublino. L'affitto di un appartamento con una sola camera da letto, ha detto, avrebbe consumato la maggior parte del suo stipendio, e l'acquisto era fuori questione perché il prezzo medio di una casa è otto volte il suo stipendio annuale.

Molti irlandesi della sua generazione si trovano in una situazione simile. Secondo un rapporto commissionato dal governo irlandese, nel 2022 il 59% degli adulti irlandesi di età compresa tra i 20 e i 34 anni vivrà con i genitori, rispetto al 38% di un decennio prima: l'aumento maggiore tra i principali Paesi europei.

Prezzi assurdi

«I prezzi in Irlanda sono folli», ha detto Cullen. «Possedere una casa non è fattibile». La crisi dell'accessibilità abitativa che frustra i giovani americani da un decennio ha preso piede in molte grandi città europee e non solo. Il filo conduttore è la forte crescita dei posti di lavoro, l'aumento della domanda e l'insufficiente sviluppo di nuovi edifici, che ha fatto aumentare gli affitti e i prezzi di vendita più rapidamente dei salari.

Secondo una ricerca pubblicata dal Fondo Monetario Internazionale, a livello globale le case sono oggi meno accessibili di quanto non lo fossero nel periodo precedente la crisi immobiliare del 2008. La ricerca ha confrontato il reddito familiare mediano con il reddito richiesto per un'abitazione di prezzo medio in 40 Paesi. La conseguente crisi immobiliare sta erodendo il tenore di vita dei lavoratori poveri e della classe media, intensificando le disuguaglianze di ricchezza e alimentando le tensioni politiche.

L'Irlanda, dopo anni di edilizia anemica, ha ora le abitazioni più costose dell'Unione Europea, secondo un'ampia misurazione di affitti, costi di manutenzione e utenze effettuata da Eurostat, l'agenzia statistica dell'Unione Europea. L 'affitto medio a Dublino è raddoppiato nell'ultimo decennio, mentre il prezzo mediano delle case è aumentato del 75%, secondo le statistiche governative.

Alcuni degli aumenti più consistenti degli affitti si sono verificati nell'Europa centrale e orientale. Secondo Eurostat, in Ungheria e Lituania gli affitti sono cresciuti di oltre il 60% dal 2015 al 2023. In ognuno di questi Paesi, inoltre, i prezzi delle case sono più che raddoppiati nello stesso periodo.

La minuscola nazione baltica dell'Estonia ha registrato i più forti aumenti sia degli affitti che dei prezzi delle case di tutti i Paesi europei nei dieci anni fino al 2022, secondo Eurostat. Se da un lato l'economia estone, basata sulla tecnologia, ha aumentato i redditi e il tenore di vita, dall'altro la costruzione di case non ha tenuto il passo nella capitale, Tallinn.

Un grosso problema è rappresentato dalla burocrazia, ha dichiarato Madle Lippus, vicesindaco di Tallinn per la pianificazione urbana. Il tempo che intercorre tra la pianificazione di un nuovo progetto abitativo e l'ottenimento dell'approvazione governativa spesso si allunga fino a un decennio, e la costruzione può richiedere altri cinque anni.

Il sistema britannico

Per la maggior parte del XIX e del XX secolo, durante i periodi di rapida espansione urbana, la costruzione di case ha tipicamente tenuto il passo con la crescita della popolazione. «Quando le città avevano carenza di alloggi, non potendo crescere verso l'esterno, crescevano verso l'alto», ha affermato Samuel Hughes, responsabile del settore abitativo del Centre for Policy Studies, un think tank di centro-destra con sede nel Regno Unito. Ma a partire dalla seconda metà del XX secolo e fino ad oggi, ha affermato, le rigide restrizioni all'uso del suolo in molti luoghi hanno impedito alla costruzione di tenere il passo.

«Ciò che colpisce è che i Paesi in cima alla classifica della crescita dei prezzi delle case sono tutti Paesi del Commonwealth che hanno copiato elementi del restrittivo sistema di pianificazione britannico», ha affermato Christian Hilber, economista della London School of Economics.

Secondo l'Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (Ocse), nei 50 anni fino al 2021 i Paesi che hanno registrato il più forte aumento dei prezzi delle case in tutto il mondo sono stati Nuova Zelanda, Regno Unito, Canada, Australia e Irlanda.

A Vancouver, nella Columbia Britannica, il prezzo mediano di un'abitazione di 1,1 milioni di dollari era pari a 17 volte il reddito familiare mediano registrato nella primavera di quest'anno, rispetto a 10 volte nei primi anni 2000. Secondo un rapporto di settembre del Canadian Centre for Policy Alternatives, un gruppo di ricerca progressista, la popolazione della British Columbia è cresciuta del 19% in un periodo di 10 anni che terminerà nel 2023, ma la costruzione di case è rimasta indietro, soprattutto a causa degli alti costi di costruzione. I prezzi sono aumentati così rapidamente che il Canada ha vietato agli stranieri di acquistare case.

A Sydney, in Australia, dove l'aumento dei costi di costruzione ha spinto i costruttori a sospendere molti progetti, i prezzi delle case sono saliti da nove volte il reddito medio nel 2019 a 12 volte all'inizio del 2024.

Se da un lato i prezzi più alti arricchiscono i proprietari di case, dall'altro hanno fatto lievitare i costi mensili dei mutui per i nuovi acquirenti e, di conseguenza, gli affitti, in parte perché un numero maggiore di persone è stato escluso dall'acquisto. L'età media di chi acquista una prima casa è aumentata rapidamente in molti Paesi, tra cui Stati Uniti, Regno Unito e Irlanda. Secondo il Joint Center for Housing Studies dell'Università di Harvard, nel 2022 la metà delle famiglie ha speso almeno il 30% del proprio reddito per l'affitto e le utenze, un record.

Secondo un’analisi della Banca dei Regolamenti Internazionali su 11 Paesi del mondo, nell'ultimo decennio i Paesi con i livelli più bassi di edilizia abitativa hanno registrato il più forte aumento dei prezzi delle case rispetto al reddito delle famiglie. Secondo il Fondo Monetario Internazionale, nel decennio fino al 2021 i prezzi delle case corretti per l'inflazione sono aumentati del 32%.

«Quando si tracciano delle linee intorno a una mappa e si dice che non ci si può espandere oltre, i prezzi aumentano», ha detto Wendell Cox, ex funzionario della zona di Los Angeles che ora lavora come consulente per i trasporti. «Il problema è l'incapacità di permettere ai mercati immobiliari urbani di funzionare organicamente, di espandersi in superficie man mano che crescono».

I politici di Canada, Regno Unito, Australia, Germania e Corea del Sud stanno cercando di incentivare l'edilizia alleggerendo le regole, compresa la disponibilità di terreni non edificati per la costruzione. I governi nazionali, tuttavia, sono ostacolati da norme statali e locali che favoriscono i proprietari di case esistenti rispetto agli affittuari, hanno affermato Hughes e Hilber. I proprietari di case si sono sempre più mobilitati per utilizzare queste regole e bloccare lo sviluppo, per paura della diminuzione del valore delle proprietà, dell'affollamento di strade e scuole e di altri rischi. «Una volta che ci si trova in questa economia politica in cui ci sono proprietari di case anziani e ci sono i residenti Nimby (non voglio noie nel mio giardino, ndt), è davvero difficile fare riforme», ha detto Hilber.

La costruzione di case negli Stati Uniti ha avuto un boom negli anni 2000, ma è calata bruscamente dopo il crollo degli alloggi e non si è mai ripresa del tutto. Freddie Mac ha stimato una carenza di offerta negli Stati Uniti di quasi 4 milioni di case.

L'emergere di Dublino come centro economico globale risale agli anni '90, quando l'Irlanda, alla ricerca di investitori stranieri, ha ridotto le tasse sulle imprese. Le società statunitensi e altre multinazionali si sono trasferite qui e gli investitori stranieri hanno inondato il Paese di denaro. Durante il boom immobiliare, alimentato dal credito, la costruzione e i prezzi delle case sono aumentati a dismisura, più che in molti altri Paesi.

Il caso Dublino

Quando nel 2007 l'edilizia abitativa è crollata in tutto il mondo, l'economia irlandese è stata colpita più duramente di altre. Il sistema bancario è crollato l'anno successivo, rendendo necessario il salvataggio da parte dell'Unione Europea e dell’Fmi.

Gli sviluppatori hanno improvvisamente perso l'accesso ai finanziamenti e la costruzione di case si è quasi bloccata. Secondo la Banca Centrale d'Irlanda, dal 2008 al 2018 sono state costruite appena 10.500 case all'anno, con un calo dell'83% rispetto al boom del decennio precedente.

Con l'attenuarsi della crisi finanziaria, gli investimenti stranieri sono tornati ad affluire e multinazionali come Apple e Amazon.com si sono espanse a Dublino. La popolazione è cresciuta rapidamente, in parte grazie all'immigrazione, e la nazione di 5 milioni di abitanti è diventata l'economia a più rapida crescita d'Europa.

Dal 2012, l'Irlanda registra il più basso livello di costruzione di case tra i Paesi ricchi studiati dalla Banca dei Regolamenti Internazionali. Gli sviluppatori hanno intensificato la costruzione. Oggi, vicino al centro di Dublino, nuovi edifici costeggiano il lungomare in un quartiere noto come Docklands. Gli appartamenti di fascia alta, con affitti a partire da 2.500 euro, si affacciano sui canali.

Gli sviluppatori hanno bisogno di fissare prezzi elevati per garantire la copertura dei propri costi e per ottenere un rendimento decente per gli investitori, ha dichiarato Bryn Griffiths, direttore di Turner & Townsend, uno dei maggiori gestori di progetti edilizi al mondo.

Gli sviluppatori lamentano che le nuove normative e altri fattori hanno aumentato i loro costi. Dopo il crollo, l'Irlanda ha introdotto delle regole per migliorare la qualità delle abitazioni. La crisi ha causato una carenza di materiali e manodopera e l'invasione dell'Ucraina da parte della Russia ha fatto lievitare i costi dell'energia. Gli oppositori degli sviluppi immobiliari si sono rivolti ai tribunali per bloccare i progetti. «Questo ha bloccato molti progetti che passavano attraverso il sistema», ha detto Griffiths. «Potreste aver ottenuto il permesso di costruire all'inizio del 2020 e poi vedere un aumento del 30% dei costi di costruzione nel periodo tra il permesso di costruire e l'ottenimento della concessione».

Fuga dall’Irlanda

Molti giovani stanno lasciando l'Irlanda. Nonostante il basso tasso di disoccupazione, l'emigrazione ha raggiunto un massimo di nove anni nei 12 mesi precedenti lo scorso aprile.

Cullen, l'insegnante, ha detto che le feste di addio sono diventate comuni. «A Dublino non vedevano più una vita per loro», ha detto. «Amiamo la città, è la nostra casa. Ma non ci tratta bene». Il giorno prima, ha raccontato, lui e la sua ragazza avevano visitato un appartamento con due camere da letto vicino all'aeroporto al prezzo di 2.550 euro al mese. Speravano di dividere l'affitto con un'altra coppia. Anche altre 50 persone avevano fatto domanda. Quando l'altra coppia si è tirata indietro, Cullen e la sua ragazza non hanno più dato seguito alla richiesta.

Cullen ha riferito che quando cammina per le strade di Dublino, spesso brulicanti di giovani lavoratori del settore tecnologico, non riconosce più il luogo in cui è cresciuto. I locali notturni e i luoghi d'arte hanno chiuso e spesso vede senzatetto e tossicodipendenti che rovistano tra i rifiuti. Secondo un recente rapporto governativo, il fenomeno dei senzatetto è aumentato in parte a causa dell'aumento degli affitti e della scarsità di alloggi sovvenzionati dal governo.

Anche se insegna a studenti delle scuole superiori, a volte si sente come uno di loro, dato che vive con sua madre. «La dice lunga sulla società quando gli insegnanti, le infermiere e la polizia - il Garda - faticano a trovare una casa nella stessa società in cui prestano servizio», ha detto.

La frattura generazionale

In molti luoghi del mondo, la carenza di alloggi sta creando una frattura generazionale. I proprietari di case di lunga data restano nelle loro abitazioni, che aumentano di valore. I lavoratori più giovani destinano una fetta maggiore del loro stipendio all'affitto o vivono nelle camerette da letto della loro infanzia.

«Molte persone non stanno raggiungendo il loro pieno potenziale di adulti», ha dichiarato John-Mark McCafferty, amministratore delegato di Threshold, un gruppo no-profit che offre consulenza agli affittuari e fa pressione per i diritti degli inquilini e gli alloggi a prezzi accessibili.

Carla Kiely, 33 anni, di Dublino, ha riferito che lei e il suo ragazzo vivono con i genitori a causa dell'affitto troppo alto. Passano il tempo insieme nei caffè e nei parchi, e occasionalmente in una stanza d'albergo quando possono permetterselo. «La cosa più importante che mi impedisce di creare una famiglia è avere una casa», ha detto Kiely. «Crescere un bambino nella casa di mia madre anziana non mi sembra molto attraente».

A dissuaderla non sono solo gli affitti alti, ma anche la possibilità che il proprietario la sfratti dopo un anno o due, con un pretesto, per aumentare l'affitto di un nuovo inquilino. «Il mercato degli affitti qui non offre alcuna sicurezza», ha detto. «È spaventoso».

Lo Stato irlandese sta spendendo di più per gli aiuti all'alloggio, attraverso appartamenti di proprietà del governo e sussidi in denaro per aiutare a pagare l'affitto. Il numero di residenti che hanno diritto agli aiuti e l'importo per persona sono aumentati.

Il governo ha dichiarato che sta adottando misure per affrontare la situazione degli alloggi e che negli ultimi anni la costruzione è aumentata. I legislatori hanno introdotto agevolazioni fiscali e prestiti garantiti dallo Stato per aiutare gli acquirenti a versare gli acconti e a ottenere i mutui.

L'alto costo delle abitazioni, tuttavia, rimane un argomento politico. A Dublino, di recente, il partito di opposizione Sinn Féin ha coperto gran parte di un edificio di cinque piani che si affaccia su un parco pubblico con un cartello che recitava: «Il Sinn Féin renderà le case accessibili».