Si parla sempre più spesso di pianificazione patrimoniale e di passaggi generazionali. A questo proposito, la donazione immobiliare è uno strumento fondamentale in quanto consente di anticipare il momento della successione negli asset a quando colui che cede i bene è ancora in vita. In Italia si fa ampio uso dell'istituto anche per i vantaggi fiscali di cui si beneficia quando l'immobile viene donato al coniuge, ai figli o al genitore (aliquota del 4% solo sulla parte eccedente il milione di euro del valore). Nel solo 2024 le donazioni di beni immobili in Italia sono state 217.749.
Il mercato che ruota attorno agli immobili donati (compravendite e richieste di mutui per l'acquisto) però è sempre andato a rilento. Il motivo era il meccanismo, rimosso con la riforma entrata in vigore dal 18 dicembre 2025 e funzionante senza eccezioni dal 18 giugno con la scadenza del periodo transitorio. Prima di questa riforma gli eredi che non avevano beneficiato della donazione potevano rifarsi sull'immobile anche se era stato ceduto a terzi, grazie all'azione di collazione (far rientrare nel calcolo del patrimonio del defunto le donazioni effettuate in vita agli eredi per garantire a questi un trattamento equo). Adesso chi compra un immobile in precedenza donato può stare tranquillo: il bene rimarrà suo e gli eredi insoddisfatti si rifaranno sul patrimonio dell'alienante.
Le regole previgenti incidevano fortemente sulla concessione dei mutui per acquistare immobili: le banche non erano al sicuro nell'avere come garanzia un bene che poteva sfuggire da un momento all'altro e si ricorreva a polizze assicurative che facevano aumentare gli importi delle rate.
Secondo i dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it, nel 2026 le richieste di mutuo finalizzate all'acquisto di immobili di provenienza donativa rappresentano appena l'1,3% del totale. Un'incidenza sostanzialmente stabile rispetto al 2025 e in lieve diminuzione rispetto al biennio 2023-2024, quando questa tipologia di operazioni pesava per l'1,4% delle domande complessive. Guardando agli importi richiesti, oltre sei richiedenti su dieci (63,6%) si concentrano nella fascia compresa tra 50 mila e 150 mila euro. Guardando al valore degli immobili oggetto di finanziamento, nel 2026 emerge una netta prevalenza delle abitazioni collocate nella fascia tra 100 mila e 200 mila euro (49,8%). Resta comunque significativa la quota di richieste per immobili dal valore superiore a 300.000 euro (16,2%).
Che cosa cambierà adesso nel mercato immobiliare e nell'approccio delle banche ai mutui? «Ci aspettiamo una maggiore elasticità nella valutazione delle richieste di mutuo relative a immobili da donazione», commenta Matteo Favaro di Mutuionline.it. «I primi segnali che raccogliamo dal mercato vanno proprio in questa direzione. Alcune nostre banche partner hanno già manifestato l'intenzione di non subordinare più la concessione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza assicurativa a tutela della donazione, che in passato rappresentava spesso una condizione necessaria per mitigare il rischio percepito». Sarebbe un beneficio non solo per i clienti, «ma anche per il mercato immobiliare nel suo complesso, che potrebbe recuperare una quota significativa di patrimonio oggi ancora penalizzata», commenta Favaro, convinto che «gli istituti di credito accoglieranno positivamente la riforma, adeguando progressivamente le proprie policy interne», nelle quali resteranno centrali il valore dell'immobile e la situazione patrimoniale del richiedente, ma «la provenienza da donazione dovrebbe perdere quel ruolo di elemento ostativo che in passato ha caratterizzato numerose operazioni».
La riforma delle donazioni dimostra come «la riduzione delle incertezze normative possa produrre effetti positivi sull'accesso al credito». Guardando al futuro Favaro individua due ambiti meritevoli di essere ripensati. «Un primo tema riguarda la surroga dei mutui assistiti dal Fondo di Garanzia Consap. Negli ultimi anni tanti clienti hanno acquistato la prima casa grazie a questo strumento, ma oggi molti di questi mutuatari incontrano difficoltà a surrogare, poiché non tutti gli istituti aderiscono al Fondo o accettano operazioni di surroga su mutui garantiti da Consap. Un intervento per la piena portabilità di questi mutui darebbe «ai clienti le stesse opportunità offerte agli altri mutuatari, aumentando la concorrenza e rendendo il mercato più dinamico».
Un secondo aspetto riguarda l'accesso al credito. A fronte di un mercato del lavoro molto diverso da quello di vent'anni fa «spesso le politiche di concessione del mutuo continuano ad attribuire un peso prevalente al contratto di lavoro a tempo indeterminato». Oggi categorie come medici specializzandi, insegnanti, professionisti in regime forfettario e lavoratori del settore tecnologico pur presentando redditi idonei incontrano ancora difficoltà nell'accesso al mutuo perché precari e sono costretti a ricorrere a un garante». Più che di «un allentamento dei criteri di prudenza il mercato avrebbe bisogno di strumenti di valutazione maggiormente aderenti alla realtà economica e professionale attuale», conclude Favaro. (riproduzione riservata)
