I milionari in criptovalute sono i nuovi beniamini dell’immobiliare di lusso  

Quando, lo scorso autunno, l'agente immobiliare Ryan Serhant ha ricevuto un'offerta per un appartamento nel centro di Manhattan da circa 25 milioni di dollari, era contento ma dubbioso. L'acquirente, a cui ha fatto fare un tour della proprietà, sembrava simpatico ma non corrispondeva al profilo dei tipici clienti danarosi di Serhant, che spesso provengono da Wall Street o da famiglie importanti. Gli aveva detto di essere un lavoratore autonomo, ma quando Serhant lo ha cercato su Google, non ha trovato nulla che spiegasse la sua ricchezza.

Sospettando che l'offerta fosse una bufala, Serhant ha chiesto un documento che provasse la disponibilità dei fondi ed è rimasto sbalordito quando ha ricevuto una dichiarazione delle criptovalute possedute dall'acquirente, del valore di circa 600 milioni di dollari. "Pazzesco", ha detto.

È uno scenario che si ripete in tutto il mondo immobiliare americano, poiché i cripto-milionari e i cripto-miliardari di recente conio, che hanno investito o hanno contribuito a costruire l'infrastruttura che consente la valuta digitale, hanno invaso il mercato del lusso. Il risultato è stato, nel 2021 la realizzazione di una serie di costose compravendite. Tra queste, secondo fonti a conoscenza delle operazioni, c’è l'acquisto per 133 milioni di dollari di una proprietà a Bel-Air da parte di Brian Armstrong, Ceo di Coinbase, la maggiore piattaforma di trading di criptovalute con sede negli Stati Uniti. Altri accordi importanti includono una proprietà sul lungomare di Miami, precedentemente di proprietà dell’ex giocatore Nba, Chris Bosh, venduta per circa 38 milioni di dollari a Ivan Soto-Wright, co-fondatore e Ceo del fornitore di infrastrutture di cripto-pagamenti MoonPay. Poi c’è l’acquisto per 28,5 milioni di dollari di una villa sulle colline di Hollywood, acquistata da Olaf Carlson-Wee, Ceo del fondo di investimento incentrato sulla crittografia, Polychain Capital, e primo dipendente assunto da Coinbase.

Diversi agenti immobiliari di Los Angeles hanno detto che Fred Ehrsam, un co-fondatore di Coinbase, ha cercato attivamente una proprietà a un prezzo simile a quello di Armstrong. Gavin Wood, un co-fondatore di Ethereum, una piattaforma di app-hosting dove si scambiano criptovalute ether, è alla ricerca di una proprietà di grande valore a New York e ha visitato  un attico quotato 66 milioni di dollari al megatower 111 West 57th Street di Billionaires' Row, secondo una fonte a conoscenza della cosa. Ehrsam non ha commentato la notizia, così come Wood e Michael Stern, uno sviluppatore dell'edificio della 57sima strada.

I cripto ricchi sono le nuove balene del mercato residenziale di lusso e gli sviluppatori immobiliari stanno facendo i salti mortali per accettare pagamenti in cripto e attirare gli appassionati nei loro annunci di fascia alta, con iniziative come i  party d'arte NFT. I broker stanno anche organizzando seminari sulle criptovalute per i loro agenti. Sempre più spesso, i venditori apertamente pubblicizzano di accettare criptovalute in cambio delle case in vendita.

A guardare il mercato immobiliare, si potrebbe pensare che la criptovaluta sia diventata la moneta ufficiale. Ma se gli acquirenti che hanno fatto fortuna con le criptovalute stanno inondando il mercato, è ancora piccolo il numero delle compravendite concluse interamente con queste monete. Nonostante i venditori pubblicizzino la loro disponibilità, la maggior parte minimizza il rischio della volatilità dei prezzi delle cripto ricorrendo a piattaforme esterne che trasferiscono i pagamenti in criptovalute in dollari statunitensi immediatamente dopo la chiusura dell’affare.

Questo perché è notoriamente volatile il valore delle criptovalute che accettano. Nel novembre 2021, il bitcoin è stato scambiato al record di 68.990,90 dollari, rispetto ai 5.000 dollari del marzo 2020. Il prezzo di novembre era anche più del doppio del minimo a 12 mesi, 28.825,76 dollari del luglio 2021, secondo CoinDesk.  Ma, al 26 gennaio 2022, il bitcoin era di nuovo scambiato a circa 38.000 dollari. Secondo un recente studio del National Bureau of Economic Research, i  primi 10 mila conti individuali di bitcoin detengono un controvalore di 232 miliardi di dollari.

Questa è una nuova classe di investitori che fino a qualche anno fa non esisteva, dice uno  sviluppatore di Miami, Alex Sapir, che l'anno scorso ha venduto un appartamento da 22,5 milioni di dollari in cambio di criptovalute. "Essi sono nelle fasi iniziali della loro carriera di investimento".  “Alcuni sono arrivati al punto in cui si dicono: ma che cosa ci faccio con tutto ciò?” aggiunge Serhant.

Diversi stanno iniziando a cercare di diversificare in altri beni mentre, per altri, "il gioco delle cripto è comunque l'accaparramento di cripto", ha detto Bill Barhydt, fondatore di Abra, che gestisce oltre 1 miliardo di dollari in cripto e offre prestiti garantiti da cripto del mutuatario. "Le persone che prendono in prestito cripto non vogliono venderle, sono altamente motivati", ha detto.

Lane Rettig, uno sviluppatore di Ethereum e Spacemesh, una piattaforma blockchain, ha detto che l'anno scorso lui e sua moglie, Lily Rettig, hanno comprato un appartamento di 160 mq a Central Park North per 3,5 milioni di dollari, per diversificare i loro beni. Rettig, 38 anni, ha detto che la coppia ha dato un acconto cash per l’appartamento da tre camere da letto in contanti perché lui è investito in cripto e non vuole vendere il suo bitcoin. Il mutuo non è garantito dalle riserve in criptovalute di Rettig, perché lui gestisce i suoi beni da solo con un portafoglio virtuale:  "Non posso dare alla banca un pezzo di carta che dice: 'Lane ha x, y e z'….Quello che ho è lo  screenshot di un'app", ha detto.

Tuttavia, Rettig ha aggiunto che chi gli ha concesso il mutuo non si è preoccupato per i termini e le dimensioni del prestito, in relazione al reddito della coppia, dopo aver visto la prove delle criptovalute da essi detenute: "Nella mia mente, quel mutuo è un arbitraggio di tassi di interesse", ha detto Rettig. "Il mio scenario peggiore per il bitcoin è molto meglio del 3% pagato all'anno".

Anche Jonathan Yantis, un minatore di bitcoin della prima ora e investitore in blockchain, ha detto di essere stato riluttante a vendere i suoi bitcoin comprando e vendendo case di lusso negli ultimi due anni. Alla fine del 2021, Yantis ha acquistato una tenuta di circa 16 ettari alle porte di Denver per 12,5 milioni di dollari. Alle Hawaii, ha venduto una casa sull'oceano a Maui per 15 milioni di dollari nel maggio 2021. Possiede anche una tenuta di circa 4 ettari sull'isola, che ha acquistato per 24 milioni di dollari nel dicembre 2020. Un anno dopo ha messo in vendita la stessa proprietà per 59,5 milioni di dollari. "Voglio costruire una casa su misura -che sia la più grande di Maui", ha scritto in una e-mail.

Yantis ha detto di aver acquistato in dollari americani, che gli investitori crypto chiamano moneta fiat, altrimenti conosciuta come denaro emesso dal governo. In primo luogo, ha venduto crypto - non bitcoin – in cambio di tether, un'altra criptovaluta ancorata al dollaro americano. Poi ha convertito il tether in dollari statunitensi. Anche se impegnato in una serie di acquisti immobiliari, sceglie comunque di investire in criptovalute piuttosto che in asset fatti di mattoni, ha aggiunto. "Gli immobili non rendono nulla rispetto alle criptovalute, dove il tuo investimento può crescere di 100 volte ", ha detto Yantis, co-fondatore di WAX, o Worldwide Asset eXchange, una blockchain NFT. "Meno dell'1% del mio patrimonio netto è nel settore immobiliare. Questo dovrebbe dirvi quanto sono rialzista sui mercati delle criptovalute".

Yantis riconosce che la volatilità delle criptovalute possa influenzare la loro conversione in dollari: "Ho un po' di denaro da parte per quando il mercato crolla”. Secondo lui, in questo momento il mercato delle criptovalute è in una fase di "paura estrema", il che significa, dice, che è un ottimo momento per comprare.

Solo una manciata di affari immobiliari di lusso in tutto il paese sono stati effettivamente completati utilizzando criptovalute, e nella maggior parte dei casi i venditori hanno scelto di trasferire le criptovalute in dollari statunitensi immediatamente dopo la chiusura.

Per esempio, gli sviluppatori di Arte, un condominio boutique nel quartiere Surfside di Miami, hanno annunciato la scorsa primavera di aver venduto un attico per 22,5 milioni di dollari a un acquirente che utilizzava criptovalute. Sapir, uno degli sviluppatori, ha aggiunto che hanno convertito immediatamente in dollari perché, in quanto entità societaria, non potevano detenere cripto.

Alcuni acquirenti e venditori usano BitPay per facilitare le transazioni in criptovaluta. Attraverso BitPay, i venditori possono generare una fattura via e-mail, che l'acquirente può pagare dal suo portafoglio cripto preferito, manualmente o scansionando un codice QR. BitPay trasferisce poi i fondi al venditore in dollari Usa tramite deposito diretto il giorno lavorativo successivo. Il prezzo è fissato per 15 minuti per evitare drammatiche oscillazioni nel valore della criptovaluta. Il codice QR scade dopo 15 minuti, dopo i quali occorre emettere una nuova fattura. Ciò blocca il prezzo per l'acquirente.

Lo sviluppatore PMG è diventato recentemente il primo ad accettare pagamenti e caparre pre-costruzione in crypto, ha detto il suo managing partner, Ryan Shear. L'anno scorso, la società ha collaborato con FTX US, un importante piattaforme di trading di cripto, per accettare questo tipo di valute come acconto per appartamenti in due dei suoi edifici, E11EVEN Hotel & Residences e il Waldorf Astoria Residences a Miami, ha detto Shear.

Per accettare le criptovalute, PMG ha dovuto collaborare con una di trading online  regolamentata per convertirle rapidamente in dollari statunitensi; quindi, convincere un agente depositario ad accettare di ricevere il pagamento dalla piattaforma invece che dallo sviluppatore. Shear ha detto che la maggior parte degli agenti depositari lo aveva guardato come se fosse pazzo, ma "dopo un anno, 20 avvocati  e un sacco di danni al cervello, tutti si sono tranquillizzati”.

Finora, PMG ha accettato la criptovaluta per una manciata di appartamenti, ha detto Shear, perché era più facile, in quanto PMG possedeva il terreno non vincolato da debiti bancari. "Devo immaginare che se il nostro finanziatore fosse stato sul posto... avrebbe potuto tirarsi indietro", ha detto. "I finanziatori sono conservatori. Non è nella loro natura prendere rischi inutili".

Avi Dabir, vicepresidente del business development di FTX US, ha detto che vede l'immobiliare come un settore in crescita per l'azienda, perché le transazioni cripto sono più veloci ed efficienti di quelle tradizionali, che si basano su un sistema bancario spesso ingombrante. "Se oggi voglio inviare un bonifico bancario utilizzando il mio conto bancario tradizionale, deve essere in un orario bancario, nel momento giusto e non posso farlo nei fine settimana", ha detto. "Questo non è un problema con le criptovalute. È un mercato aperto 24 ore su 24, 7 giorni su 7".

Per i normali venditori di case, però, la prospettiva di accettare criptovalute può essere fonte di preoccupazione. A Miami, l'agente immobiliare Keith Marks, di Brown Harris Stevens Miami e la sua partner, Sonia Toth, hanno detto di aver recentemente venduto un condominio per 7,2 milioni di dollari in criptovaluta ether solo dopo che l'acquirente ha accettato di effettuare il pagamento in dollari. Gli agenti hanno rifiutato di precisare l'identità dell'acquirente o del venditore, ma i registri mostrano che il venditore era una società legata all'uomo d'affari brasiliano Roberto Justus, noto per aver recitato nella versione brasiliana di "The Apprentice". L'acquirente è elencato nei registri come Federico Gutierrez Castro. Entrambi non hanno commentato.

Marks ha detto che il venditore dell’appartamento, un quattro camere da letto a One Thousand Museum, un edificio di lusso progettato dall'architetto Zaha Hadid, inizialmente ha esitato all'offerta di ether, chiedendosi se fosse un espediente o peggio. "C'è sempre questa paura che si tratti di soldi derivanti della droga", ha detto. "O la paura che, dopo aver venduto la casa all'improvviso... i soldi spariscano o vengono sequestrati o qualcosa del genere”.

Dopo aver consultato un avvocato, il venditore ha accettato l'offerta e l'affare è andato avanti senza problemi, con un acconto in contanti per evitare il rischio di fluttuazioni di valuta. L'acquirente ha pagato il saldo in ether, ma il venditore si è organizzato per farlo convertire immediatamente in dollari statunitensi alla firma.

Agli occhi dell'Agenzia delle entrate americana (Irs), la criptovaluta è trattata come una proprietà, secondo il fiscalista Alan Fyne di Dinnall Fyne & Company, che ha lavorato per il venditore a One Thousand Museum. Qualcuno che compra bitcoin a un dollaro e lo vende a 10 mila dollari deve riportare 9.999 dollari nella dichiarazione dei redditi  come profitto, sia che si tratti di guadagni di capitale a breve o a lungo termine.

Fyne ha detto che nel processo di acquisto con cripto c’è però un potenziale di elusione fiscale. Il processo potrebbe potenzialmente essere sfruttato, ha detto, da coloro che "riciclano denaro per i cattivi clienti" così come da coloro che cercano di evitare le tasse sulla vendita della loro criptovaluta, se si è apprezzata. Il pericolo, ha detto Fyne, risiede anche nel fatto che, in alcuni casi, può essere difficile tracciare l'origine dei fondi di criptovaluta. Mentre le piattaforme di trading di criptovalute di solito richiedono un po' di informazioni dai partecipanti, il processo non è così rigoroso come lo scrutinio applicato dalle banche ai richiedenti di un mutuo, per esempio.

"Abbiamo ricevuto delle criptovalute e la vendita è andata a monte. Ma sapevamo davvero da chi provenissero?", ha detto.

DIZIONARIETTO CRIPTO

Criptovaluta: Denaro digitale che opera al di fuori del sistema bancario tradizionale e può essere trasferito attraverso le reti.

Bitcoin: La prima criptovaluta ampiamente accettata e una delle più conosciute, insieme a ether e litecoin.

Token: Un'unità di criptovaluta.

Blockchain: La tecnologia alla base delle criptovalute è un libro mastro digitale delle transazioni ad accesso aperto, simile ai registri contabili di una banca. Ogni volta che qualcuno trasferisce criptovaluta, la transazione viene inserita nel libro mastro e firmata con una stringa unica di lettere e numeri. Le transazioni sono raggruppate in blocchi e collegate in una catena.

Mining: Il modo in cui viene generato il bitcoin. I minatori verificano le transazioni su computer ad alta potenza e sono ricompensati con monete per questo lavoro. Da lì, le monete entrano in circolazione.