Old e new economy

Il comparto immobiliare è uno dei mattoncini classici di un investimento che predilige i temi legati alla old economy, ma non sempre è così. Il settore immobiliare della new economy può essere fondamentalmente descritto come il settore immobiliare nel quale si verificano le tecnologie e le innovazioni di altri "megatrend". Si tratta, in sostanza, degli edifici fisici che ospitano Internet, quelli che ospitano la tecnologia della “biolife science”, le torri per la trasmissione dei dati e gli edifici utilizzati nella logistica (in particolare per l’e-commerce). Benché non si possa mai sapere con esattezza come reagirà una determinata impresa o un settore di un mercato in condizioni economiche dure, WisdomTree ha motivo di credere che è possibile che questi segmenti del settore immobiliare siano tendenzialmente più resilienti rispetto al settore immobiliare nel suo complesso.

Anche perchè il primo si concentra sui mercati e sulle città che presentano un'alta concentrazione di innovazione e tecnologia, come il triangolo d'oro tra Londra, Cambridge e Oxford che racchiude università che promuovono molte delle innovazioni biotecnologiche, mediche e delle scienze della vita. Un altro esempio è South San Francisco, dove si trova una combinazione di informatica, tecnologia dell'intelligenza artificiale e tecnologia delle scienze della vita. Oppure Boston, il quartiere Shibuya di Tokyo o Ginevra in Svizzera; mercati con elevata concentrazione di industrie tecnologiche.

Tali città o aree possiedono le tipologie di immobili con la crescita maggiore, in quanto edifici altamente specializzati con offerta relativamente limitata. Pertanto, se si possiedono tali edifici in tali zone, si ha la possibilità di ottenere una crescita degli affitti superiore alla media. Di riflesso, il settore immobiliare della new economy rappresenta, secondo gli analisti di WisdomTree, il top di gamma sul mercato. Che ha poco a che fare con il settore immobiliare della old economy, non includendo i numerosi edifici residenziali o a uso ufficio obsoleti ed escludendo completamente le attività di vendita al dettaglio. Le aree strategiche per il settore immobiliare della new economy sono i centri dati, i ripetitori per cellulari, la logistica, la biotecnologia e la tecnologia.

La quantità di dati utilizzati aumenta di giorno in giorno e, ad esempio, su YouTube ogni minuto vengono caricate oltre 500 ore di video. Stesse considerazioni per le piattaforme, come TikTok. Negli ultimi dieci anni, il consumo globale di dati ha registrato un tasso di crescita annuo cumulato del 30% e si prevede che continuerà ad accelerare con un tasso di crescita annuo simile. Tale mole di dati dovrà essere elaborata e conservata da qualche parte, ovvero i centri dati, quindi anche la domanda di centri dati sta accelerando, alimentata da tendenze quali il 5G, l'Internet of Things e l'intelligenza artificiale. Con l'emergere di nuove tecnologie di IA, questo fenomeno è destinato a crescere ulteriormente. In merito ai cellulari, la notizia più importante è la transizione al 5G, che richiederà molte più antenne e punti di servizio: ogni volta che un'azienda colloca un'altra antenna sopra un'antenna esistente, genera un pagamento per il proprietario del ripetitore sottostante.

L'e-commerce ha accelerato il monumentale passaggio dalla vendita al dettaglio nei negozi tradizionali agli acquisti online, favorendo la richiesta di soluzioni logistiche per stoccare, elaborare e distribuire i prodotti di consumo. Una catena di approvvigionamento dell'e-commerce in genere richiede una quantità di spazio logistico e di deposito tre volte superiore rispetto a quella necessaria per una catena di approvvigionamento tradizionale di un negozio fisico, e l'edificio deve essere vicino ai consumatori per rispettare tempi di consegna brevi. Le opportunità, prosegue WisdomTree, sono uniche in quanto le valutazioni si sono abbassate, e di molto; i multipli si trovano oggi all'estremità inferiore del loro intervallo storico e ben al di sotto della media degli ultimi tre anni. (riproduzione riservata)