Acquistare casa a Milano: guida pratica al notaio, al mutuo e al rogito

Il mercato immobiliare a Milano è uno dei più dinamici e competitivi d’Italia, con una domanda che continua a sostenere i prezzi ed un’offerta limitata. Ed è anche uno dei mercati più strategici per chi vuole investire nel settore residenziale.

Nel 2025 Milano ha registrato circa 26.000 compravendite, con un incremento dell’8% rispetto al 2024. Guardando ai dati più recenti, a maggio 2026 la richiesta media al metro quadro per gli immobili residenziali in vendita a Milano è stata di 5.794€, in crescita del 5% rispetto allo stesso mese dello scorso anno. In particolare, nella zona Montenapoleone, Quadrilatero della Moda il prezzo medio ha toccato il valore più alto, e cioè 14.991€ al metro quadro. Per la zona Quarto Oggiaro, Euromilano, invece, è stato registrato il prezzo più basso, che ammonta a 2.804€ al mq.

Questi dati forniscono un quadro molto chiaro: Milano ha prezzi immobiliari molto elevati. Ma ha anche dei tempi di trattativa spesso stretti. E poiché non ci si può imbarcare in una compravendita residenziale senza farsi seguire da un notaio, una delle domande più frequenti che si pongono i futuri acquirenti è: “Quando devo cercare il notaio Milano e quanto spenderò davvero?”

Quando serve davvero il notaio nell’acquisto di casa?

Prima di rispondere a questa domanda, è opportuno specificare che il notaio viene scelto dall’acquirente. Né la banca a cui si chiede il mutuo né l’agenzia immobiliare e né il venditore privato scelgono il notaio per conto di chi acquista.

Altro dettaglio da chiarire riguarda il momento in cui entra in gioco il notaio. Spesso si crede erroneamente che la figura del notaio sia necessaria nella fase finale della compravendita, e cioè al momento del rogito. In realtà, il notaio deve essere contattato già al momento della proposta d’acquisto (che deve essere scritta e accompagnata da un assegno di caparra), nella fase preliminare, per effettuare le verifiche urbanistiche e catastali, per richiedere il mutuo e, ovviamente, per il rogito finale. Coinvolgerlo troppo tardi, dunque, può rallentare o complicare la compravendita.

Anche perché, senza l’istruttoria del notaio che fornisce alla banca una Relazione Notarile Preliminare (RNP) in cui viene esposta la situazione giuridica dell’immobile, la banca non aprirà mai la sua istruttoria per concedere il mutuo all’acquirente.

Di solito, tra l’altro, è il notaio stesso che prepara il preliminare di compravendita, occupandosi di fissare l’appuntamento con le due parti a distanza di 10-30 giorni dalla richiesta.

Si ricorda che la proposta di acquisto è valida 7-10 giorni. Non appena viene accettata, diventa vincolante per entrambe le parti.

Prima casa o seconda casa: cosa cambia nei costi notarili e fiscali

Quando si acquista la prima casa e quando, invece, si tratta della seconda casa, ci sono costi differenti da valutare, sia dal punto di vista fiscale che notarile. In primis, cambiano le percentuali delle imposte dovute. Per la prima casa, l’acquirente che compra da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, deve versare un’imposta di registro al 2%, che sale al 9% per la seconda casa, più l’imposta ipotecaria e quella catastale che sono a cifra fissa di 50€.

Se, invece, l’acquirente sceglie un immobile venduto da un’impresa con vendita soggetta a IVA, dovrà mettere in conto che le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno fisse e di 200€ l’una, e in più si aggiunge il pagamento dell’IVA, che è ridotta al 4% per la prima casa, contro il 10% per la seconda.

A incidere sui costi complessivi è anche la presenza di un mutuo propedeutico all’acquisto. Se l’acquirente deve richiederlo, è necessario stipulare un ulteriore atto notarile, a cui segue l’applicazione di specifiche imposte che sono legate al finanziamento.

Inoltre, le spese cambiano in base al valore dell’immobile e al valore catastale, che vengono determinati durante la fase preparatoria della compravendita.

Oltre alle spese da sostenere, chi acquista la prima casa ha diritto ad ottenere l’agevolazione prima casa. Nella fase del rogito notarile, l’acquirente deve dichiarare di possedere i tre requisiti fondamentali per beneficiarne. Questi sono la residenza (se l’immobile non si trova nel Comune in cui risiede, il compratore deve assicurare di trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito), l’impossidenza locale (non essere già proprietario di un immobile ubicato nello stesso Comune in cui si sta acquistando) e nazionale (non aver già usufruito delle agevolazioni prima casa per acquistare un altro immobile su tutto il territorio nazionale) e la categoria catastale (l’abitazione scelta non deve appartenere alle categorie A/1, A/8, A/9).

Mutuo e rogito: perché spesso si fanno due atti

Un altro ambito di frequente confusione per chi compra casa è quello che riguarda l’atto per il mutuo e l’atto per il rogito. Per acquistare un immobile con un mutuo, nello stesso momento vengono firmati gli atti di compravendita e di mutuo, e questa pratica si chiama rogito. L’atto di compravendita è, dunque, quello che sancisce il trasferimento della proprietà, mentre l’atto di mutuo è quello che stabilisce il rapporto finanziario tra colui che ha chiesto il mutuo e l’istituto di credito che lo concede.

In queste due fasi, il notaio e la banca stanno già collaborando, visto che, come detto, la banca ha richiesto al notaio la Relazione Notarile Preliminare per completare l’analisi sull’immobile. Appena la banca riceve tutta la documentazione, può terminare l’istruttoria e concedere al richiedente la delibera reddituale del mutuo.

I 7 errori più comuni di chi compra casa a Milano

Comprare casa a Milano comporta molta attenzione, che non può esserci se manca l’informazione. È molto facile cadere in errori dettati dalla fretta o dalla poca chiarezza, talvolta anche da parte dei professionisti che dovrebbero assistere il futuro acquirente.

Ecco un elenco degli errori più comuni di chi compra casa a Milano, qui evidenziati per aiutare i potenziali compratori a non commetterli.

1. Cercare il notaio all’ultimo: è opportuno che il notaio venga scelto già al momento della firma del preliminare di compravendita, in modo da ricevere assistenza legale fin dalle prime fasi della trattativa e garantire la regolarità dell’operazione ad entrambe le parti.
2. Confondere imposte e onorario: nel preventivo del notaio, le voci che indicano l’onorario, le imposte e le spese vive devono essere distinte chiaramente. Solo così l’acquirente può capire esattamente come vengono distribuiti i soldi che spenderà.
3. Fare offerte senza capire i tempi del mutuo: la banca a cui si chiede il mutuo deve valutare la situazione reddituale dell’acquirente e analizzare l’immobile sotto il profilo tecnico e documentale. Per questo iter bancario, servono dei tempi tecnici che non possono essere stabiliti a priori. Pertanto, è consigliabile non fare la propria proposta di acquisto se prima non è stata completata questa operazione.
4. Ignorare la documentazione urbanistica: a Milano si cade spesso nel grave errore (soprattutto con gli edifici costruiti tra gli anni ‘60 e ‘80) di ritenere regolare il documento che sancisce la conformità del catasto. Ma il catasto non prova la legittimità urbanistica. Pertanto, se si riscontrano difformità tra l’immobile e il catasto, il notaio può rifiutare di procedere con il rogito, la banca può negare il mutuo e l’acquirente ha diritto a un risarcimento. Attualmente a Milano ci sono molte zone soggette a vincoli paesaggistici o storici, soprattutto nelle aree centrali. Una difformità del catasto può ridurre il valore dell’immobile dal 5% al 25% e, nei casi più gravi, bloccare la vendita dell’immobile fino alla sanatoria.
5. Pensare che tutti i preventivi siano comparabili: preventivo notaio Milano alla mano, bisogna confrontare tutte le singole voci e non guardare solo il totale. A differenza delle imposte che sono uguali per tutti i preventivi, perché a definirle non è il notaio ma dipendono dai dati dell’atto e della normativa fiscale applicabile, l’onorario e le spese accessorie possono incidere parecchio sulla spesa finale. Non bisogna inoltre dimenticare che la scelta del notaio dovrebbe basarsi anche sulla qualità del servizio offerto, sull’esperienza e sull’assistenza garantita durate l’intera pratica, e non esclusivamente sull’aspetto economico.
6. Non fare domande prima del rogito: il notaio è un pubblico ufficiale ed ha il dovere di fornire all’utente tutte le informazioni che richiede, quindi mai lesinare le domande. Oltre a garantire la conformità dell’atto alla volontà delle parti e alla legge, il notaio ha il compito di dare consulenza alle parti.

Come richiedere un preventivo notarile in modo utile (e confrontabile)

Molti acquirenti scelgono i servizi di NotaioFacile per ottenere preventivi notarili confrontabili direttamente dai professionisti, senza passare dall’intermediazione di banche, agenzie o costruttori, e capire in anticipo e in maniera trasparente i costi, quali documenti vengono richiesti e la disponibilità per la stipula. Inoltre, il portale consente agli utenti di esercitare il loro diritto di designazione libera, visto che il notaio può essere scelto anche in un altro Comune da quello in cui si risiede o in cui si trova l’immobile da acquistare.

Checklist documenti

I documenti preliminari essenziali sono:

• visura catastale e planimetria catastale, necessari a verificare i dati identificativi e la corrispondenza con lo stato di fatto;
• atto di provenienza che attesta come il venditore è diventato proprietario;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) che certifica la classe energetica;
• certificato di agibilità (o SCA) che attesta che l’immobile rispetta le condizioni di sicurezza e igiene.

Mini timeline acquisto casa a Milano

• Proposta d’acquisto: si firma la proposta con caparra, che ha validità di 7-10 giorni per essere accettata dal venditore.
• Giorni 7-10 – Accettazione: una volta accettata, la proposta diventa vincolante per entrambe le parti.
• Giorni 10-40 – Preliminare (compromesso): di norma viene firmato entro 10-30 giorni dall’accettazione. È in questa fase che bisogna scegliere il notaio, se non è stato già fatto.
• Giorni 10-70 – Istruttoria mutuo (se richiesto): la banca completa l’istruttoria in 30-60 giorni dalla domanda. In parallelo, invia un perito sull’immobile.
• Circa 20 giorni prima del rogito – Relazione Notarile Preliminare: il notaio invia alla banca la relazione sullo stato giuridico dell’immobile. Senza RNP, la banca non eroga il mutuo.
• Giorni 60-100 – Delibera definitiva del mutuo: la banca conferma l’erogazione e fissa la “chiamata in atto” con notaio, acquirente e venditore.
• Giorni 70-120 – Rogito: firma dell’atto di compravendita (e, se c'è mutuo, anche dell’atto di mutuo nello stesso giorno). Consegna chiavi e saldo prezzo.
• Entro 30 giorni dal rogito – Adempimenti del notaio: trascrizione nei Registri Immobiliari, registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, voltura catastale.
• Entro 18 mesi dal rogito – Trasferimento residenza (solo se prima casa): pena la decadenza dalle agevolazioni fiscali.